1、东莞东城中心定位东莞东城中心定位报告报告 通过分析研究，在东莞市区商业地产白热化的竞争大环境下，必须打造项目自身的商业特 色与经营特色，走个性化、特色化、差异化的商业道路。务求找准项目的最佳定位。 思考逻辑 第一部分：寻找市场突破口第一部分：寻找市场突破口 一、对东城区的整体把握： 1、东城概况： 区域概况 东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一，已 坐立东部经济的龙头地位； 东城区经济增长蓬勃，区域发展不断向好，房地 产成为重要支撑力量； 城市建设不断向完善，新行政、经济和文化城区即将建成。 区域定位：东城新区 东莞市建设“国际制造业名城、生态绿城、文化新城” 的现代化中心城市； 东城区在城
2、市战略指引下，定位为构建新的行政、经济 和文化中心的东城新区。 2、商业地产开发量大增，竞争异常激烈 现状：近两年东城区商业地产开发量空前大增，东城、 宏观思考 中观思考 微观思考 区域+市场 项目+开发商 目标群体+消 费 核核 心心 思思 考考 项项 目目 定定 位位 产品产品 推广推广 愉景商业步行街、世博广场、金月湾广场、君豪商业中心、威尼斯广场等项目相继开发。 商圈：形成东纵大道、东城大道与东城中路所围合的核心商业区，并辐射到周边城区。 市场：东城区的商业氛围逐渐成熟，商业格局不断聚合，市场趋向饱和，商业竞争异常激 烈。 3、高档住宅区形成，但缺乏高档商业项目 项目开发：东城中心、东
3、城山庄、金月湾花园、东莞新世界花园等中高档住宅项目纷纷开 发建成。 高尚住宅区：东城区已规划成高尚的住宅区，带动着这一区域住宅的建设与发展，一个高 尚的人文住宅生活区即将形成。 缺乏高档商业项目：周边高尚住宅区正在形成，但缺乏一个顶级高档的商业项目。 二、竞争市场的分析 市场已进入白热化的竞争阶段，形势严峻 1、东莞市商业总体概况 开发量大，竞争白热化 东莞城市化运动，带动东莞商业全面发展和调整，一些新的商圈正在形成，老的商圈将进 行整合提升。 初步统计，2003 年至 2004 年东莞商业地产开发量就接近 200 万平方米，第一国际、华南 MALL、地王广场、星河传说、世博广场五大商业航母“逐鹿东莞”，市场竞争异常激烈。 市场进入饱和状态 东莞目前的商业地产开发规模空前大增，商业开发量已超出了投资者的购开发量的增长速 度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，已宣告了东莞商业市场
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