1、 “房地产众筹”“房地产众筹”六六大模式详解大模式详解 作者：顾修铭 徐鹏 冷剑 彭博 郑芸 随着 “众筹” 概念大热， 开发商也纷纷试水， 房地产众筹逐渐进入人们视野。 5 月 29 日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发 起成立了“中国房地产众筹联盟” 。与此前的房地产众筹项目相比， “中国房地产 众筹联盟” 创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统 研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？“定向类” 众筹来解决 定向类
2、众筹通常是在立项或者拿地之前进行， 为减少拿地及后期销售的不确 定性， 开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿 地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障， 但要求投资者需 在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹 的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大， 大幅降低了开发商在开发建 设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美 集团外，少有开发商使用。 【案例：石家庄众美城】 石家庄众美城 110 万平方米建筑面积中，有 33 万平方米属于定制项目，
3、且 项目总额 6.33 亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单 位确定合作关系， 并约定 2300 元/的销售价格 （当时周边房价为 3200 元/） ， 投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个 阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清 查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。 图 2 石家庄众美城众筹交易构架示意图 模式二： “融资型开发类”众筹能解决什么问题？锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配， 项目利 润不足以覆盖银行、 信托等传统融资方式的资金成本的情况。 通过在项目拿地后、 建设前进行众筹， 为项目建设阶段提供低成本资金， 达到降低项目负债率的目的， 同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预
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