1、May 201329 据相关调查数据显示，在我国房 地产市场上，90% 的住宅项目能盈利， 而80%的纯商业地产项目面临着困境， 主要原因在于我国商业地产缺乏成熟 的开发运营模式，所以有必要探索一 套能满足我国商业地产发展需求的开 发运营模式，以解决当前困境，推动 我国商业地产快速、健康发展。 一、我国商业地产发展面临 的困境 有关调查数据显示，自 2000 年以 来，我国商业地产发展态势十分良好， 投资增长速度一再高过国民经济的增 长速度。与此同时，商业营业用房销 售面积也逐步增长，虽然目前有所回 落，但整体来看依然有着很好的增长 势头。尽管如此，我们应该看到繁荣 发展的背后存在的问题，尤其
2、是空置 率上涨问题。 （一）市场定位模糊 在现实生活中我们经常看到一条 商业街一边生意火爆，另一边生意冷 淡，这就是市场定位不当造成的。就 当前来看，我国的商业地产开发商一 直把工作重心放在“抢地”上，对开 发前期规划不够重视，不经反复推敲 就投入建设，导致对项目所在区域内 商业结构走势的认识不足，部分区域 出现商业网点过剩或不足，造成商业 结构不合理。 （二）运作程序不合理 我国商业地产采用先开发后招商 的运作模式，有时甚至建设到一半才 招商，这与商业地产招商难度大有很 大关系。目前，我国房地产市场比较 火爆，可这主要是针对住宅市场而言 的。不同于住宅市场的供不应求，商 房地产开发 业地产招
3、商面对的是经营商，如果经 销商不满意就很难销售出去，有时甚 至要按照经销商要求进行大规模整改， 造成不少的资金浪费。 （三）营销理念不科学 由于房地产市场潜存着巨大的经 济利润，一些开发商过于急功近利， 目光短浅，只看到了短期利益，看不 到长久利益。在这种理念下，商业用 房的设计过于强调包装，甚至脱离物 业本身的实际情况，导致设施利用率 低，同时也不利于招商工作的顺利进 行。 总而言之，融资渠道单一、人才 商业地产开发 与运营管理之我见 May 2013 30 短缺、操作流程不完善等是造成以上 问题的主要原因。商业地产在长期运 营过程中存在着巨大的风险，如果不 为其配置一套科学且成熟的开发运营 模式，将很难实现健康发展。为了消 除风险、降低难度，应基于商业地产 的全生命周期进行开发建设和运营管 理，为商业地产提供科学的全程运作 模式。 二、商业地产开发运营设想 在统一管理思想下，商业地产在
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