1、学习导航学习导航 通过学习本课程，你将能够：通过学习本课程，你将能够： 熟练掌握调研的三个核心工具； 有效进行调研之前的筹备工作； 准确地把握调研工作的关键点； 有针对性地分析各种调研数据。 如何开展商业地产市场调研如何开展商业地产市场调研 市场调研是开展商业地产工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实， 整个项目 工作将水到渠成；相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运作等所 有工作都会受到影响。 一、调研的三个核心工具一、调研的三个核心工具 工具是指帮助人们更快、更好地解决问题的武器，好的工具能使调研工作事半功倍。调 研的核心工具有以下三个： 1.1.定量调研的核心：
2、加法、减法和波动定量调研的核心：加法、减法和波动 加法加法 相较加法而言， 走访、 扫街、 陌拜等调研方法似乎更常见， 但前者才是定量调研的核心。 加法的定义。加法的定义。所谓加法，就是对目标商圈内同类业态下各业种的数量进行累加，包括商 铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们，能够实现市场分析与重点 定向的目标。 加法的作用。加法的作用。加法最重要的作用就是判断项目的可行性，这是调研的核心目的。例如， 某公司曾在东北某城市建了一个超过 7 万平方米的大型商业卖场， 由于该城市的人口总数还 不到 10 万，此卖场建成后招商时遇到极大的困难。归根结底，这是没有进行充分的前期调 研
3、造成的，如果事先运用加法，就会发现在这么小的市场体量下，即便把所有可能的商户加 起来，也无法保证把卖场装满，也就是说将建市场的规划业态不可行。因此，进行市场调研 时要重视加法的作用，运用加法取得准确数据，将体量与市场有机结合，把握好业态定位。 加法的另一个作用是了解现有商圈内的业态配比关系。 例如， 某城市的市场具有各种各 样的业态，有服装市场、家居建材市场、餐饮市场等，此时如果要建一个大的综合市场，就 要考虑每种业态的配比关系，即每种业态应占的体量为多大。 这些体量不是简单地拍脑袋得 出来的，而是运用加法，根据项目的总体量和假设的业态分布计算出来的。只有合理配置业 态配比关系，后期的招商、经营管理工作才会顺利。 注意事项。注意事项。在运用加法工具时需要注意，不能把与所定的业态无关或关联性不强的业态 加进来，这是实际操作中很常见的错误。例如，在对服装业态进行调研时，可能把与针织品 或鞋帽相
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