1、开发购物中心的关键成功因素 开发购物中心的关键成功因素 一、 商圈规划符合实际状况 一、 商圈规划符合实际状况 大多数的开发商在评估商圈大小时， 多以圆规在地图上以五公里或十公里 为半径画一圆圈，然后再估算此半径内商圈内人口数等等：但是实际的世 界并非如此，商圈的规划必须考虑天然地形，如河流、高速公路、交通干 道、铁路的分割、交通拥挤的程度以及其它竞争者的存在。实际与稳健的 做法应该是分别在平常日与周末时段从东南西北各个方向实际开车， 以十 分钟、二十分钟、三十分钟之车程，分别测量涵盖范围，在经过竞争者的 考量因素后，判断其平常日与周末的实际商圈规模。 二、充分了解竞争者 二、充分了解竞争者
2、在评估市场消费潜力与预估营业额时， 大多数的开发商往往忽略了竞争者 的存在，好似商圈内仅有其单一开发案，商圈内的消费潜力将全部由其开 发案吸收。 虽然目前国内百货公司与量贩店的总营业额只占相关消费支出 的 15%以内，成长空间是十分可观，但是，透过稳健的评估方式，如与当 地房地产暨开发商深入访谈、 详阅都市计画图了解各宗地开发与产权整个 的可行性、长时间持续充分了解其它开发案发展动态，应能确实了解其它 竞争者，进而在商业现代化市场成长的大饼内，共同分享成长之业绩。 三、拥有丰富的零售专业知识 三、拥有丰富的零售专业知识 由于大多数的开发商，多从地产开发的角度出发，对零售业的发展与经营 理念十分
3、缺乏，并不了解零售业内各业态业种的发展趋势，各零售商的发 展策略与其对空间与区位的需求， 以及各业态业种的经营成本结构与评效 等。因而，在购物中心的开发规划阶段时，未能掌握确实可行的厂商组 合 （Tenant Mix） ，其规划的构想却在招商阶段时遭遇困难而被推翻，不 但浪费时间，甚至于可能错过商机，失去了主力厂商（Anchor Stores） 的支持。 四、确切掌握主力厂商 四、确切掌握主力厂商 在开发购物中心的过程中， 最重要的第一步工作就是尽早与主力厂商达成 协议，事实上，与主力厂商的接触应与建筑配置规划工作同步进行。在美 国开发购物中心，通常开发商会在出租面积达标率超过 50% 时才开始进 行营建工作。在经济不景气时，出租面积达标率甚至需超过 70% 时才会 将规划定案。 当然在所谓黄金商圈的开发案、 区位适中、 交通可及性便利、 外观明显易被识别等优势的条件下、可能可以降低开工前
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