开发购物中心的关键成功因素(仲量联行）.pdf-地产文库

开发购物中心的关键成功因素(仲量联行）.pdf

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购物中心

上传人：房** 编号：116320 2021-05-03 7页 278.40KB

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1、开发购物中心的关键成功因素开发购物中心的关键成功因素一、商圈规划符合实际状况一、商圈规划符合实际状况大多数的开发商在评估商圈大小时，多以圆规在地图上以五公里或十公里为半径画一圆圈，然后再估算此半径内商圈内人口数等等：但是实际的世界并非如此，商圈的规划必须考虑天然地形，如河流、高速公路、交通干道、铁路的分割、交通拥挤的程度以及其它竞争者的存在。实际与稳健的做法应该是分别在平常日与周末时段从东南西北各个方向实际开车，以十分钟、二十分钟、三十分钟之车程，分别测量涵盖范围，在经过竞争者的考量因素后，判断其平常日与周末的实际商圈规模。二、充分了解竞争者二、充分了解竞争者 2、在评估市场消费潜力与预估营业额时，大多数的开发商往往忽略了竞争者的存在，好似商圈内仅有其单一开发案，商圈内的消费潜力将全部由其开发案吸收。虽然目前国内百货公司与量贩店的总营业额只占相关消费支出的 15%以内，成长空间是十分可观，但是，透过稳健的评估方式，如与当地房地产暨开发商深入访谈、详阅都市计画图了解各宗地开发与产权整个的可行性、长时间持续充分了解其它开发案发展动态，应能确实了解其它竞争者，进而在商业现代化市场成长的大饼内，共同分享成长之业绩。三、拥有丰富的零售专业知识三、拥有丰富的零售专业知识由于大多数的开发商，多从地产开发的角度出发，对零售业的发展与经营理念十分3、缺乏，并不了解零售业内各业态业种的发展趋势，各零售商的发展策略与其对空间与区位的需求，以及各业态业种的经营成本结构与评效等。因而，在购物中心的开发规划阶段时，未能掌握确实可行的厂商组合（Tenant Mix），其规划的构想却在招商阶段时遭遇困难而被推翻，不但浪费时间，甚至于可能错过商机，失去了主力厂商（Anchor Stores）的支持。四、确切掌握主力厂商四、确切掌握主力厂商在开发购物中心的过程中，最重要的第一步工作就是尽早与主力厂商达成协议，事实上，与主力厂商的接触应与建筑配置规划工作同步进行。在美国开发购物中心，通常开发商会在出租面积达标率超过 50% 时才开始进行营建工作。在经济不景气时，出租面积达标率甚至需超过 70% 时才会将规划定案。当然在所谓黄金商圈的开发案、区位适中、交通可及性便利、外观明显易被识别等优势的条件下、可能可以降低开工前

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