深圳卓越时代商业广场裙楼方案汇报（65页）.ppt
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深圳卓越时代商业广场裙楼方案汇报（65页）.ppt
1、北京赛谋商业地产顾问有限公司 2005年7月 卓越时代广场裙楼方案汇报卓越时代广场裙楼方案汇报 深圳市同致行物业顾问有限公司深圳市同致行物业顾问有限公司 20062006年年7 7月月 2 CBDCBD商业困境商业困境 深圳福田中心区 目前深圳福田中心区商业的整体空臵率超过30% 3 受CBD开发节奏的影响，商业培育期较长，不利于自营客进驻； 商务需求为主，消费存在明显的时段性； 高地价、高租金决定了只有承租能力较高的业态才能进驻CBD（银 行、百货、高档餐饮、地产中介）。 CBDCBD商业困境商业困境 4 CBDCBD商业现状商业现状 深圳福田中心区 5 MOT1MOT1：如何应对后市激烈的
2、市场竞争？：如何应对后市激烈的市场竞争？ MOT2MOT2：如何实现风险的最小化利润的最大化？：如何实现风险的最小化利润的最大化？ MOT3MOT3：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？ MOT4MOT4：如何有效解决商业经营与销售的矛盾？如何有效解决商业经营与销售的矛盾？ MOT5MOT5：商业定位应如何突出亮点，抢占市场先机？：商业定位应如何突出亮点，抢占市场先机？ 我们的思考我们的思考 6 商业发展格局商业发展格局 7 “两心多核”格局形成两心多核”格局形成 受大型综合购物中心开发的影响， 多核发展的趋势越来越明显。 8 业态升级步伐加快
3、业态升级步伐加快 中信城市广场、金光华、华润万象城、怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、假日湾广场、花园城中心、海岸城 三期 大型综合购物中心领舞深圳商业地产 9 价格上升趋势明显价格上升趋势明显 年份 套数 成交面积 成交总价 成交均价 套均面积 2005上半年 5255 306374 43.9亿 14332 59 2004上半年 7883 326449 38亿 11368 42 2005上半年深圳商业物业价格上涨幅度达26% 10 客户类型 比例 纯投资客 51% 投资与自营结合的客户 18% 自营客 31% 投资市场迅速升温投资市场迅速升温 2005年成交商铺中投资客的比例接近70%，个别项目甚至超过90%。 11 中心商圈属性中心商圈属性 区域内消费力无法支撑近100万的 商业体量； 中高端及高端市场定位大大提高了商 圈的辐射半径。 市级商业中心市级商业中心 一级辐射圈：2公里
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