五山购物广场改造方案商业地产策划（46页）.doc
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五山购物广场改造方案商业地产策划（46页）.doc
1、五山购物广场改造方案五山购物广场改造方案-商业地产策划商业地产策划 目录 第一部分 营销目标 一 项目地块产品类型 . 4 二 市场营销原则 . 4 三 本案要旨 . 4 第二部分 项目分析 一 区域市场现状及其趋势判断. 5 二 项目用地周边环境分析. 9 第三部分 项目市场定位 一 五山购物广场经营现状分析 . 11 二 项目条件与资源分析 . 15 三 项目 SWOT（深层）分析 . 17 四 产品项目定位 . 20 五 项目功能定位 . 25 六 项目主题定位 . 26 七 项目形象定位 . 27 八 项目目标客户定位 . 28 九 项目目标消费者定位. 28 十 项目价格定位 . 2
2、9 十一 项目规划建议 . 29 第四部分 项目规划设计 一 总体规划 . 31 二 项目形象策划 . 32 三 主力商店选择 . 34 四 主力店以外商店分析 . 50 五 五山地区未来生活方式的提示 . 64 第五部分 营销策略 一 区域市场动态分析 . 64 二 营销策略 . 64 三 营销执行 . 70 四 营销推广效果的监控、评估、修正 . 73 第六部分 项目二次策划营销 一 全面策划营销 . 73 二 品牌战略提示 . 73 三 发展商可持续经营战略提示 . 74 附：五山地区地块价格体系 一、影响或决定商铺价格的主要因素 （一） 、一般因素（社会因素、经济因素、制度因素） ；
3、（二） 、区域因素； （三） 、个别因素。 二、商铺价格的确定方法 . 75 （一） 、成本加成法（成本导向定价） （二） 、市场比较法（需求导向定价） 三、项目地块商铺平均价格的设定 （一） 、成本加成法计算 . 75 （二） 、租金参照法计算 . 75 四、规划图 （一） 、五山土地利用性质规划图 . 80 （二） 、五山购物广场地块红线图. 81 第一部分 营销目标 五山购物广场地块以多所高校和五山路段为依托， 创造了地区特有的高校文化和具有突出特 点的消费群体。就整个地区而言五山购物广场地块的改建（商铺销售、招商、运营）是为开 发商的滚动开发资金重要来源之一， 同时也是公众及投资人对未来五山板块提高理性认知度 的关键所在。通过本项目的开发，确立发展商在五山板块的商业品牌，以一石激起千层浪的 姿态带动地区商业转型，拔高五山商业发展价值。 1、五山购物广场地块产品类型：满足百货及其他大
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