20xx年房地产开发投资与拓展实务分析报告（190页）.PDF
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20xx年房地产开发投资与拓展实务分析报告（190页）.PDF
1、1 房地产开发投资与拓展实务房地产开发投资与拓展实务 2008年12月 2 港资地产商把“地段论”奉为真经： “房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建 筑成本、专业费、税费等费用相对固定，房地产开发中有关技 术如规划、监理、物业管理也相对规范，因此、地盘状况对项 目起决定影响。” 因此要重新审视地段价值，并对地段价值做出选择判断，即 “择地之道” 在市场成熟，营销手段、设计水平、 施工质量差别不大的情况下，地段仍旧是 房地产开发的决定性因素 在市场成熟，营销手段、设计水平、 施工质量差别不大的情况下，地段仍旧是 房地产开发的决定性因素 地块判断概述 3 概括地讲，之所以有楼盘不幸半
2、途搁浅，对于企业来讲，通常面临资金、司法、行政、市 场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的关系，资金断链很大原因上也和营销不 力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或多或少和营销中的产品设计有着联系。 仅仅拿到优质地块并不能完全保证 企业利润并最终获得项目成功 仅仅拿到优质地块并不能完全保证 企业利润并最终获得项目成功 凯恒中心 紫荆豪庭 建国公寓 弘通大厦 民源大厦 地块判断概述 天鸿项目 森豪公寓 百富中心 银钻公寓 铂 宫 4 地块选择的影响因素地块选择的影响因素 一、市场供求关系 二、地块的自身条件 一、市场供求关系 二、地块的自身条件 1.地块与市中心的距离 2.土地承载力
3、 3.地势影响 4.地块大小影响 5.地块形状影响 6.其他:日照等 三、地块的社会条件三、地块的社会条件 1.道路交通设施 2.市政基础设施 3.生活服务设施(商业文娱) 4.附近房地产影响 四、地块的环境条件四、地块的环境条件 1.自然环境 2.休闲生活空间 3. 空气和噪音、辐射 五、地块周围的经济条件五、地块周围的经济条件 1.经济发展状况 2.工资水平 3.投资水平 六、人口因素六、人口因素 1.人口数量 2.人口素质 3.家庭规模 七、城市规划因素七、城市规划因素 1.土地用途 2.容积率、覆盖率、建筑高度 八、心理因素影响八、心理因素影响 1.地块风水 2.风俗习惯 地块判断概述 5 两种土地所有权：两种土地所有权： 1、国家土地所有权（国务院代表国家行使） 2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理） 国有土地使用权取得方式（供地方式） 1、划拨
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