2019中国房地产

1、二线城市，市场预期同样转折，购房者观望情绪愈加严重。
压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。
受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。
企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。
规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。
在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”。
展望2022年，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3-6个月。
融资方面，行业融资管控趋于常态化，企业偿债压力仍然较大。
同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。
01规模：百强房企全年累计业绩同比降低3.5%2021年12月，TOP100房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月业绩同比降低35.2%，较11月环比增长32.4%。
从累计业绩来看，年内百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长。
全年来看，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势。
一季度，市场购房情绪延续了去年末。

2、有个猜想，龙头地产股这一波不是反弹，是要创历史新高去的。
除了行业增长空间看不到外，龙头地产股的公司本身未来预期是增长的，且市占率提升亦是必然。
”网友回复多以调侃为主，有人认为这一观点“比小说还离谱”，但也有人表示认同：“供给侧改革的逻辑，龙头大鱼吃小鱼”。
2021年对房地产行业可谓多事之秋。
特别是以恒大为首的百强房企频爆债务违约问题，引发这是否会引发金融危机、成为中国“雷曼时刻”的担忧。
而由于房地产行业在中国经济中的占比较高，也令投资者担心面临下行压力的中国经济增长会进一步减速。
巴伦周刊认为，这些担忧可能并不会成为现实，未来几个季度房地产行业有望回暖；另外，在中国宏观政策放松预期下，整体而言中国股票将吸引来更多投资者。
稳定迹象初现，未来几个季度或回升 投资机构Gavekal分析师Rosealea Yao近日在研报中称，高频数据显示，中国房地产销售和价格下滑的趋势正在企稳，因为中国的经济政策正在转向以稳增长为主，政策措辞上的变化平复了市场之前的紧张情绪。
人民日报1月7日刊发中国国家发改革政策研究室的文章称，今年中国将把平稳增长放在更加突出位置，文章还称宏观政策具有较大回旋余地。
瑞银首席中国经济学家、亚洲经济研究主管汪涛预计，中国政府会做一些政策调整，现在已经出现了这样的迹象，比如放松了按揭贷款的限制，额度也有所增加。
汪涛认为，到第二季度房地产市场会开始稳定下来，下半年有望。

3、比例下调！此次土地出让政策调整主要体现在四个方面：集中取消了租赁住房的配建要求；保证金比例下调至起始总价的20%；优化调整了房地价差确保预期利润；取消了竞得地块数量的限制：2021年南京在“两集中”出让时规定：同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%，此次的公告中该条限制已取消。
三、杭州土拍首创“次高报价者得”新规。
3月23日，浙江省杭州市规划和自然资源局发布关于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出让的公告。
杭州市2022年第一批住宅用地集中出让共60宗。
杭州此次土地出让新规中首创了“次高报价者得”。
进入一次性报价环节，若有2个及以上有效报价的，所有有效报价中金额第二高的报价为竞得价。
四、绍兴首套房贷款利率最低降至5.05% 系当地最低房贷利率。
3月24日消息，绍兴一家城商行将首套房利率降至5.05%，其二套房利率也降至5.25%，均是目前绍兴出现的最低房贷利率。
该行有关人士说：“5.05%的贷款利率只面向绍兴少数合作楼盘，且购房者必须拥有良好的征信状况。
”记者了解到，年后绍兴的房贷利率经历过两轮集体下调，带头下调的是大型国有银行，首套房贷款利率已普遍降至5.25%左右。
3月，个别城商行和股份制银行抢在大型国有银行前，进一步下调了房贷利率。
五、福州住房公积金中心发布通知：从2022年4月1日起，新开户的缴存单位及其职工或已缴存单位中的新开户职工，符合按住房。

4、须间隔12个月及以上的限制。
2月2月15日 南昌：全面开放城镇落户，实现零门槛落户，大专学历及以上学历，可以不迁户口，只需要提供租赁证和学历证明即可购房。
夫妻双方不管多少套住房都可以办理夫妻财产约定，可以实现限购区不限套数。
2月18日 长沙：房价指数涨幅上限为刚需住房不超5个点，改需住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8-10个点控制增长。
3月3月1日 郑州：针对性取消限购，对子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
明确取消“认房又认贷”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
3月3日 宁波：在宁波市六区无住房购房者，无房贷余额、有房贷记录和无房贷余额、无房贷记录，按首套首付比例30%和首套房贷利率执行，有房贷余额的按二套首付比例40%和二套房贷利率执行。
3月4日 青岛：新房由原来的取得不动产权证书满5年，变更为网签后满5年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。
3月23日 哈尔滨：鉴于进一步加强房地产市场调控工作的通知已完成其阶段性调控使命，拟予以废止，也就是取消限售政策。
3月30日 福州：外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户，并且已经可以办理过户手续。
4月4月1日 衢州：取消限购，松绑限售政策。
非衢。

5、29万平方米，下降11.5%。
其中，住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%。
二、商品房销售和待售情况 13月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。
商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。
3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。
其中，住宅待售面积增长14.2%。
三、房地产开发企业到位资金情况 13月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。
其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；自筹资金12395亿元，下降4.8%；定金及预收款12252亿元，下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。
四、房地产开发景气指数 3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.6 表12022年13月份全国房地产开发和销售情况 指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）277650.7其中：住宅207610.7办公楼1172-1.6商业营业用房2347-2.1房屋施工面积（万平方米）8062591.0其中：住宅5690451.1办公楼32067-0.8商业营业用房73280-5.9房屋新开工面积（万平方米）29838-17.5其中：住宅。

6、调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。
15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。
展望二季度，政策基调维持房住不炒，维持稳定但不会全面刺激。
信贷层面，一是支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，二是支持合理住房消费，降低居民按揭贷款成本，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持。
地方继续因城施策，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。
中长期来说，首次明确提出探索建立行业新发展模式。
完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，引导住房结构由“重购轻租”向“租购并举”转变，挖潜增量与盘活存量并重，推动城市有机更新。
总结01中央密集表态稳地产，房地产税年内暂不扩大试点（本节有删减）2022年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。
中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。
1月17日，发改委发文，提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
1月19日，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。
要充足发力，、精准发力、靠前发力。
3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷。

7、3月16日，六部门罕见联合表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
这也表明中央对房地产行业的关注被提到相当高度，释放了积极正向的信号，也为接下来的楼市调控提供了重要的指导方向。
整体来看，短期内政策以化解房地产市场风险，稳地价、稳房价、稳预期为目标，中长期来看，转变房地产行业发展方式，探索新的发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展。
进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。
图1：2022年一季度中央会议对房地产市场定调（二）因城施策城市扩围，松绑力度循序渐进今年开年以来，地方城市经历了多轮密集而紧凑的调控，并且呈现由点到面、迅速蔓延的态势。
截止至2022年3月底，据不完全统计，全国有62个城市放松了房地产调控政策，并且从刚开始的三四线城市，逐渐拓展至部分二线城市。
从政策重点来看，主要从放松限购限贷，降低首付比例，下调房贷利率，下调公积金首付比例，放松限售限价，购房补贴等层面展开。
从城市看，郑州作为政策发布较早、放松力度较大的城市之一，3月1日发布政19条，提出了包括放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置等内容，郑州由此成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市。
从政策力度看，三四线城市及部分库存压力大的二线城市放松力度相对更大，而一线、新一线城市真正释放放松信号的较少，力度也偏。

8、主要来自企业公布、CRIC、中国房地产测评中心等，主观评判指标则是通过对房地产业内人士、投资者、券商、媒体、业主等的访谈调研，和公开资料的深度剖析等途径为指标赋值。
品牌传播力榜单指标评价体系共包含四个一级指标，包括媒体推广、产品推广、曝光度、投资者关系，以及多个二级指标。
另外，在指标体系之外，我们设置了加分项（比如重大事件营销等）和减分项（特定负面事件的影响）。
榜单解读3月，春暖花开，房企在品牌宣传活跃度上也有所提升，本月房企业绩发布、春季招聘、助力抗疫、三八节“致敬她力量”等多个事件及品牌宣传取得不错的曝光效果。
热点事件上，万科2021年度业绩沟通会，郁亮向股东诚恳道歉业绩下滑，分析指出净利润下滑原因，归结为管理离散度大、多赛道探索成本高，并提出了解决方案，引发业内热议与思考。
碧桂园与招商银行签署150亿地产并购融资战略合作协议、融创“春愈深美好愈浓重，正是归心交付时”官微阅读量突破10万，也凸显出大众对企业融资以及交付力的重视。
此外，本月逢每年的315日，依然有不少房企项目“上黑榜”，也充分彰显出，产品是一切品牌的根基，只有注重产品的品质，才能使品牌常青，并充分赢得品牌的溢价率。
在品牌传播力排名方面，碧桂园、龙湖集团、华润置地位列前三，旭辉集团、保利发展紧随其后。
1房企年报密集披露多维度展现企业实力及品牌形象3月是各家房地产企业集中披露年报的时期，由于疫情在全国各地持续发酵。

9、门槛。
可以看出，与外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。
此外，2022年一季度TOP20内房企的总租金收入同比2020年一季度上涨了7%，整体商业租金规模保持稳定。
2收入结构外资房企租金收入占比超内房企达93.1%总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达86.2%，而外资房企则为93.1%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。
例如富力、金茂、碧桂园、绿地等房企，其中2021年绿地的酒店运营占比达到了56%。
此外部分企业在长租公寓领域布局加大，其中如龙湖冠寓于2021年底已在全国30余个城市开业10.6万间，规模居行业前二，实现租金22亿元，同比增长23%。
3存量时代下内资、外资房企均加大轻资产布局近期，不少房企运营商都加快了商业轻资产布局。
2021年3月龙湖宣布全面启动轻资产模式，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。
据悉，截止2021年底，龙湖商业开业及储备项目达到128个，建面达到1220万平方米，当前已经储备的8个轻资产项目建面占比为2%。
除龙湖外，金科商业也加大了轻资产布局。
如3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目，是继长沙、济南、重庆等地后，获取的又一轻资产项目。
金科商业表示，未来还会迎来多个项目的陆续。

10、 1、全国房地产开发景气指数3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.6 数据来源：中商产业研究院整理2、市场供应：房屋新开工面积13月份，房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%。
其中，住宅施工面积569045万平方米，增长1.1%。
房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%。
其中，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。
房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。
其中，住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%。
3、市场需求：商品房销售额13月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。
商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。
2022年1-3月，东部地区商品房销售面积12147万平方米，比上年下降20.9%；销售额16487亿元，下降27.7%。
中部地区商品房销售面积9061万平方米，下降6%；销售额6420亿元，下降27.7%。
西部地区商品房销售面积9139万平方米，下降9%；销售额6199亿元，下降16.9%。
东北地区商品房销售面积698万平方米，下降28.8%；销售额549亿元，下降33.9%。
3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。
其中，住宅待售面积增长14.2%。
4、房地产开发企业。

11、8、融资篇：政策回暖加速，融资端仍需时间传递政策篇中央密集稳地产，地方多样松绑托市2022年一季度，中央多部委密集表态稳地产，财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，两会定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。
房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法出台。
居民按揭贷款政策边际改善，各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。
15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。
展望二季度，政策基调维持房住不炒，维持稳定但不会全面刺激。
信贷层面，一是支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，二是支持合理住房消费，降低居民按揭贷款成本，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持。
地方继续因城施策，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。
中长期来说，首次明确提出探索建立行业新发展模式。
完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，引导住房结构由“重购轻租”向“租购并举”转变，挖潜增量与盘活存量并重，推动城市有机更新。
总结01中央密集表态稳地产，房地产税年内暂不扩大试点（部分略）。

12、是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。
2022年一季度中国房地产市场形势总结（一）价格水平：2月价格环比止跌，3月稳中微涨，房价呈现横盘态势图：2020年1月至2022年3月百城新建住宅均价及环比变化数据来源：中指数据CREIS（点击试用）新建住宅价格初现企稳迹象。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点。
进入2022年，各地因城施策，楼市宽松政策密集出台，市场信心略有修复，部分城市取消价格优惠，2月百城新建住宅价格环比止跌转涨。
3月，百城新建住宅均价16189元/平方米，环比上涨0.03%，为连续第2个月微涨，房价呈现企稳横盘态势。
图：2020年6月至2022年3月百城新建住宅均价环比下跌城市数量变化数据来源：中指数据CREIS（点击试用）从涨跌城市个数看，2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较2021年12月减少12个，2月和3月下跌城市数量有所增加，但均低于2021年12月的数量。
图：2020年1月至2022年3月各梯队城市新建住宅均价环比变化数据来源：中指数据CREIS（点击试用）分梯队来看，2022年一季度，一线城市新房价格环比有所恢复，二线城市初现恢复迹象，三四线代表城市继续调整。
2022年一季度，一线城市新建住宅价格累计上涨。

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14、2018 中国房地产卓越 100 报告 The ranking of chinas 100 best real 1 2018 中国房地产卓越 100 报告 前言 P1 市 场综述 P2 榜单构成 P5 榜单说明 P5 榜单及榜单分析 201。

15、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 行业专题行业专题研究研究 超配超配 维持评级 2019 年年 08 月月 12 日。

16、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 2019 年中国房地产观察年中国房地产观察 超配超配 维持评级 2019 年年 0。

17、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 房地产行业专题房地产行业专题 超配超配 维持评级 2019 年年 09 月月 19。

18、1 2020 中国房地产卓越 100 报告 Top 100 Chinese Real Estate Companies Report 观点指数研究院 2020 中国房地产卓越 100 报告 2 2020 中国房地产卓越 100 报告 Top。

19、 2019 年 7 月中国房贷市场报告 1 2019 年 7 月中国房贷市场报告 2019 年 7 月中国房贷市场报告 多城市密集上调房贷利率 房地产融资渠道再收紧 发布单位：融 360 大数据研究院 作者：李万赋 报告介绍 中国房贷市场报。

20、 20209262020中国房地产白皮书 http: 20209262020中国房地产白皮书 http: 20209262020中国房地产白皮书 http: 20209262020中国房地产白皮书 http: 20209262020中国房地。

21、2020 年中国房地产总裁峰会 2020 年 10 月 30 日，由明源地产研究院主办的2020 年中国房地 产总裁峰会在上海盛大开幕，来自全国的近千位房企董事长总裁 出席了本次盛会。
11 位地产大咖集体发声，重磅开讲，揭示行业未 来的变局。

22、 中国房地产企业动态监测中国房地产企业动态监测 2012019 9 年年 0505 月月 1515 日日 中中 国国 房房 地地 产产 企企 业业 动动 态态 监监 测测 经营动态经营动态：房企 4 月销售业绩稳定增长 万科月销 601.7。

23、中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 1 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中国房地产指数系统。
详情请查询中指数据中国房地产指数系统。
详情请查询 http: 或致电或致电 40063012300。

24、 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。
详情请查询 http: 或致电 4006301230，010 5631925 1 本报告结合 2018 年的政策特点，主要从财政金融政策房地产市场调控政策 有效。

25、园林基础与建筑风格园林基础与建筑风格 徐旭研发支持中心徐旭研发支持中心 1 园林基础 与 建筑风格 研发支持中心 2019.06 园林基础与建筑风格园林基础与建筑风格 徐旭研发支持中心徐旭研发支持中心 2 第二部分第二部分 建筑风格建筑风格。

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27、 1 第一太平戴维斯中国区市场研究部 焦点 2019 变局 辩局 中国房地产市场投资报告 2 3 欢迎阅读 2018 年第一太平戴维斯中国房地产市场投资报告。
在此报告中，我们将从融资环境投资资产类别表现等多个方面来考察中国投资市场，并分析。

28、砺境 力进 中国房地产市场年度展望 2019 02 前 言 中国经济在 2018 年经历了巨大挑战。
政府严正应对经济不平衡问题，力求金融去杠杆，在重拳出击非正规贷 款渠道的同时严格限贷以减少企业负债。
这在理想经济环境下亦如履荆棘，更何况中美。

29、 中指研究院中指研究院 中指发布中指发布 20192019 年中国房地产销售额百亿企业排行榜年中国房地产销售额百亿企业排行榜 排名 企业 销售额 销售面积 亿元 万 1 碧桂园 7715.0 8137.0 2 万科 6312.0 4046.。

30、 This report has been prepared by UBS Securities Co. Limited. ANALYST CERTIFICATION AND REQUIRED DISCLOSURES, including 。