2019中国房地产行业发展白皮书.pdf

1、2019 中国房地产行业发展白皮书 1 2019 中国房地产行业发展白皮书 1 观点指数发布 2019 中国房地产行业发展白皮书 观点指数2019 中国房地产行业发展白皮书是对房地产行业的发 展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写， 并于每年度的博鳌房地产论坛上定期发布。 随着行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增 加，房地产从单一面向多维度方向前行。在处于传统业务式微，融资收紧 而且债务压力上升、规模却步而兼顾利润等环境之下，房企们要如何调整 前进步伐，在多元格局中突围而出，而大热的长租公寓、联合办公等创新 领域以及众多同业者趋之若鹜的物业服务、产业

2、地产在其中扮演什么的角 色，值得我们深思与探讨。 为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的 基础上，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析 和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展 现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2019 博鳌房地 产论坛现场隆重发布观点指数2019 中国房地产行业发展白皮书，与 各方企业共谋划，同成长。 2019 中国房地产行业发展白皮书 2 目录目录 3 33 7 39 53 13 13 18 23 28 39 47 长租公寓 联合办公 养老地产 文旅地产 产业地产 物流地产 观点指数201

3、9 中国房地产行业发展白皮书 市场篇 商业地产篇 地产融资篇 产业篇 物业篇 创新业务篇 2019 中国房地产行业发展白皮书 3 市场篇 温和回归 主业聚焦 稳居前三的依然是 碧桂园、万科和恒大。 不同的是榜眼和状元的 差距在缩小，同时也拉 大了和探花的距离。 从年初的对市场不乐观到如今，半年过去了，“观点指数2019 年上半年中国房地产企业 销售金额 TOP100”房企也用 181 天的时间向我们呈现了一份带有 2019 年独特印记的销售成绩。 从榜单来看，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大。不同的是榜眼和状元的差距在缩小， 同时也拉大了和探花的距离。具体而言，2018 年上半年，碧桂园、万

4、科和恒大的销售额分别为 4124.9 亿元、3046.6 亿元和 3041.8 亿元。而经过一年的调控以及销售节奏调整，碧桂园和恒大 的步伐明显放缓，较去年同期减少上百亿元。 不过单月来看，碧桂园则又创造了一个历史，仅 6 月单月就卖得 820 亿元，这对于中国房 地产行业来说是史无前例的。 不过需要注意到，今年万科的销售动作较为积极，2019 年上半年合约销售额不降反升，并 且领先恒大 522 亿元。而去年上半年万科仅比恒大多 4.8 亿元。对比其他同行来看，万科上半 年的销售同比增长率为 9.63%，虽然低于 TOP100 房企 25% 的平均增长水平，但是在其他头部 房企销售普遍下滑的情

5、况下，依然实现了正增长。 2018 年中，万科提出“收敛聚焦巩固提升基本盘”后，开始修枝剪叶，各个业务线条都 明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。这也解释了万科今年较快的销 售增长。 其实不仅是万科，在今年市场低谷期，越来越多的房企开始收缩触角，对不盈利的多元化 业务更加谨慎，转而强化地产，将钱花在刀刃处，以求度过资本寒冬。 年中是房企 “抢收” ， 提交答卷的关键时期， 因此虽然受调控政策的影响， 整体市场预期承压， 但是从榜单来看，各个梯级房企在竞相追逐中抬高了 TOP100 门槛值。 具体而言，“观点指数2019 年上半年中国房地产企业销售金额 TOP100”的门槛值

6、为 114.1 亿元，较去年同期的 58.4 亿元增长 95.39%，这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随 其后的是 TOP50 门槛，为 322.2 亿元，同比增长 37.16%。可以看到，所有阶梯门槛值中，增 碧桂园单月录得 820 亿元，年内千亿房企达 12 家 TOP100 门槛值上浮逾 90%，近六成房企销售未“达标” 三甲以外，今年上半年合约销售超过 2000 亿元的房企还有保利和融创。这两家房 企一直是 TOP4 和 TOP5 的有力竞争者，今年 上半年保利发力迅猛，已经超过融创稳居第四 位，相信接下来两者的激烈争夺仍会继续。 从榜单来看，上半年合约销售超过 1000 亿元的房

7、企有 12 家，较去年同期增加 3 家。 销售处于 500-1000 亿元的房企有 19 家，和去 年同期持平。200-500 亿元的房企数量在各阶 32 37 19 7 3 2 2019 年上半年房企各销售阶梯数量 0 5 10 15 20 25 30 35 40 100-200亿 200-500亿 500-1000亿 1000-2000亿 2000-3000亿 3000亿以上 数据来源：观点指数统计 梯中最多，为 37 家。按照往年的情况，上半年合约销售超过 400 亿元的房企，均是年内冲击千 亿的有力竞争者，而上半年合约销售逾 400 亿元的有 40 家房企，这也意味着今年千亿房企有望

8、比去年增加 9 家。 2019 中国房地产行业发展白皮书 4 长较为缓和的是 TOP3、TOP5 以及 TOP20， 分别为 -2.84%、12.38% 和 9.62%。 如果观察各阶梯的单月销售及同比情况， 也可以发现 TOP50 后的销售总额同比增长 整体而言是较高的。其中 3 月、4 月销售总 额同比增长达到 50.87% 和 63.37%。而其他 阶 梯 则 逐 级 递 增，TOP3、TOP5、TOP10、 TOP20、TOP50 房企，越往后销售总额的同 比增长率越高。 考究原因，一方面是上述房企本身基数比 较大，因此面对今年的复杂地产环境，想要得 到较大的业绩增幅，存在一定难度。另

9、一方面 是，相对位置较后的房企，这些位居前列的还 是相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境影 响较小。 今年年初的业绩会以及其他公开场合， 不少房企都对外发布了销售目标。借此，我们 也得以窥见房企对目标的完成情况。以 42 家 发布销售目标的房企作为样本，观点指数统 计发现目标完成率超过 50% 的有 17 家，占比 40.48%；完成率位于 40%-50% 的房企最多， 有 20 家，所占比重为 47.62%。需要注意的 是，有 5 家即 11.90% 的房企目标完成率低于 40%。 换句话说，有近六成的房企未能在年中 实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环 境，再加上融资渠道收紧、债务兑付

10、高峰期如 约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目 标更加充满未知。 回顾上半年土地市场，虽然不乏多家房 企围猎同一地块。如广州公开出让南沙灵山岛 尖两宗商住用地，吸引了包括碧桂园、保利、 雅居乐、中国金茂、保利等 35 家房企；深圳 供应 5 宗住宅用地使用权，共有 80 余家房企 参与拍卖 不过整体来看，上半年土地购置价款和面 积都有明显下降。以国家统计局公布的数据来 看，2019 年 1-6 月份，房地产开发企业土地 购置面积 8035 万平方米，同比下降 27.5%， 降幅比 1-5 月份收窄 5.7 个百分点；土地成交 观点指数 TOP100 房企 2016 年至 2019 年 1-

11、6 月门槛值变化 2019 年单月观点指数 TOP100 各阶梯房企销售同比增长情况 2019 年上半年房企销售目标完成比率 0 0 0 2000 1000 4000 2000 6000 3000 8000 4000 10000 5000 12000 7000 6000 14000 -20% -20% -40% 1000 0% 0% 0% 2000 20% 20% 10% 3000 40% 40% 20% 4000 60% 60% 30% 5000 80% 80% 40% 50% 60% 70% 6000 100% 120% 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统

12、计 -2.84% 12.38% 23.95% 9.62% 37.16% 95.39% TOP3 2019 年 1 月 1357911131517192123252729313335373941 2019 年 2 月2019 年 3 月2019 年 4 月2019 年 5 月2019 年 6 月 TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100 TOP3TOP5TOP10TOP20 TOP50TOP100 二线城市成土拍主角，纳粮补仓中溢价 率小有回升 2019 中国房地产行业发展白皮书 5 回到房企的资金层面，上半年土地购置价款和面积明显下降，一定程度上是因为房企手上 资金承压，极大依赖销售

13、回款，难免在土地购置上显得“拮据”。 国家统计局数据显示，2019 年 1-6 月份，房地产开发企业到位资金 84966 亿元，同比增长 2019 年重点城市上半年成交土地当月走势 2019 年上半年土地出让金城市结构 2019 年重点城市上半年土地出让金与土地溢价率走势 0 0 500 20 1000 40 1500 60 2000 80 2500 100 120 (50) (100) 0 50 100 150 200 250 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统计 2017-06 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02

14、 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 201

15、8-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 到位资金依靠快周转，融资收紧下的房企“拮据”生态 价款 3811 亿元，下降 27.6%，降幅收窄 8.0 个百分点。 以观点指数监测的 31 个重点城市情况来 看，土地市场则略有回暖。2019 年 1 月上述 城市的当月成交面积小幅增长至 1206.46 万平 方米，同比增长率为 3.42%，至 2 月成交面积 出现负增长，为 -11.37%。不过在接下来的月 份中则迎来了正增长。 其中 3

16、月、4 月、5 月和 6 月的成交面积 同比增长率分别为 6.54%、45.64%、51.84% 以及 44.28%。成交宗数上，2019 年 4 月 -6 月同比增长均超过 27%。 城市结构上，土地市场持续分化，一二 线城市供需活跃，成为房企抢夺资源的主要战 场。2015 年 11 月，31 家重点城市的土地出 让金比例出现交错，随后二线城市出让金比例 一直位于一线城市的上方。至 2018 年 11 月， 一线和二线城市土地出让金所占的比重分别 为 47.45% 和 52.55%，双方首次接近。不过 该月以后，二线城市比重逐渐提高，最高时为 2019 年 3 月的 94.29%。 和一线城

17、市对比，二线城市土地价格相对 较低且有货量，而且不受一线城市的“五限” 影响，再加上考虑到三四五线城市销售难有起 色，因此二线城市自然成为房企不约而同的选 择。 争抢面包的房企多了，自然会变相推高土 地的溢价率。以观点指数监测的 31 个重点城 市来看， 2019年上半年土地溢价率小有回升。 其中 2019 年 1 到 3 月，上述城市的平均 土地溢价率为 9.94%、18.02% 和 24.38%，较 去年同期分别下降 10.69%、5.32% 和 1.64%。 不过进入 4 月份，情况有所改变，土地溢价 率达到 29.89%，较上年上升 12.51%。 为防止土地市场过热，不少城市也开始陆

18、 续调整土拍规则，提高准入门槛，减少竞拍房 企数量。亦或在网上报价达到上限后，不再接 受最新报价。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-

19、04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019 中国房地产行业发展白皮书 6 7.2%，增速比 1-5 月份回落 0.4 个百分点。其中，国内贷款 13330 亿元，增长 8.4%；利用外资 43 亿元，增长 51.8%；自筹资金 26731 亿元，增长 4.7%；定金及预收款 28465 亿元，增长 9.0%； 个人按揭贷款 12806 亿元，增长 11.1%。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 房地产开发企业到位资金来源 2019 年 1-6 月房地产开发企

20、业到位资金来源 数据来源：国家统计局、观点指数统计 数据来源：国家统计局、观点指数统计 可以看到，2019 年 1-6 月定金及预收款、个人按揭贷款的同比增长率均超过 9%。若算上 资金结余，今年前 6 个月房企的到位资金来源极大依赖自身纾困。 其中上年资金结余占本年实际到位资金合计累计值的 41.76%；定金及预收账款占比 19.51%，自筹资金紧随其后，占所有到位资金来源的 18.32%。另外个人按揭贷款所占比例则为 8.78%。 需要注意的是，2019 年初在“稳健货币政策要松紧适度”的指引下。房企的融资规模略有 回暖，不过大多为“借新还旧”，资金并未如外界所预期的大量流进房地产。而随着

21、一季度过去， 更多的严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让房企的融资进一步吃紧。 上半年，不少房企债务陆续到期，可以看到以高息置换低息也成为 2019 年的融资特征之 一。个别房企债券利息超过 13% 甚至更高，预计未来行业整体融资仍然承压，成本也将继续 水涨船高。 2019 中国房地产行业发展白皮书 7 地产融资 监管收紧 债务围城 和住宅市场一样， 2019 年上半年融资端也 经历了“前高后低”的 行情。预计下半年，融 资收紧会在数据上有更 多的呈现。 经历了 2018 年难度升级的融资环境以及不断加剧的资金面压力后，原本行业内预计会迎来 更加严峻的 2019 年。 不过现实是， 和住宅

22、市场一样， 融资端也经历了 “前高后低” 的行情。 一季度信贷的边际放松， 给房企带来相对宽松的资金渠道，也改变了前期市场低迷的预期。 一季度后，2019 年 4 月，70 城中有 67 个城市的新房价格环比出现上涨。随即，市场遭遇 密集调控，住建部开始陆续约谈一些市场升温的城市。此外，4 月 19 日政治局会议重提“房住 不炒”，5 月中旬，银保监会还下发了 23 号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不 得违规进行房地产融资。 因此资金端上，房企的融资渠道开始收窄，来自资金面的支持也相对减弱。不过，即使面 临如此多的“狂风骤雨”，反映在数据上，流入房地产的资金还是存在一定滞后性。整体

23、而言 2019 年上半年，房企的融资情况还是有所回暖及改善。 不过预计 2019 年下半年，融资收紧会在数据上有更多的呈现。风未弭，雨未停，房企也需 要继续乘舆启行，以求在预期收紧的融资形势中保存实力，为下一波洗牌做好准备。 根据中国人民银行统计，截止 2019 年 5 月末社会融资规模存量为 211.06 万亿元， 比 2018 年 1-5 月 增 加 20.12 亿 元， 同 比 增 长 10.6%，增速比 2018 年同期下降 0.10%。 2019 年前四月，社会融资规模存量增速分别 为 10.4%、10.1%、10.7%、10.4%。 因此，整体而言，信贷数据确实出现了回 升，不过受

24、实体经济运行压力影响，回升的幅 度低于此前。另外可以看到，表外融资出现了 负增长。 其中 2019 年 5 月末社会融资规模存量 对实体经济发放的人民币贷款余额为 143.04 万亿元，同比增长 13.4%；委托贷款余额为 11.97 万亿元，同比下降 10.4%；信托贷款余 额为 7.88 万亿元，同比下降 6.7%；未贴现 的银行承兑汇票余额 3.9 万亿元，同比下降 14%；企业债券余额为 21.16 万亿元，同比增 长 10.9%；地方政府专项债券余额为 8.1 万亿 元，同比增长 41.1%。 回到增量上看，2019 年 5 月社会融资规 模增量为 1.4 万亿元，同比 2018 年

25、 5 月增长 46.59%。不过非标融资依然维持 2018 年以来 的趋势，继续减少。其中委托贷款减少 631 与时间赛跑，到位资金超 靠销售及回款 205.07205.68 208.4 209.68 211.06 12.70% 12.70% 11.90% 11.90% 11.60% 11.10% 10.80% 10.80% 10.60% 10.20% 9.90% 9.80% 10.40% 10.10% 10.70% 10.40% 10.60% 2019 年社会融资存量规模变化 215 210 205 14% 200 12% 195 10% 190 8% 185 6% 180 4% 175 2

26、% 170 0% 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月 数据来源：中国人民银行、观点指数统计 2018 年社融存量 2018 年存量同比增速 2019 年社融存量 2019 年存量同比增速 2019年社会融资规模增量变化 （单位：亿元） 社会融资规模增量 2018年社融增量 2019年社融增量 人民币贷款 外币贷款（折合人民币） 委托贷款 信托贷款 未贴现银行承兑汇票 企业债券 地方政府专项债券 非金融企业境内股票融资 1 月 30793 46026 35668 343 -699 345 3787 4675 1088 289 2 月 11894 710

27、1 7641 -105 -508 -37 -3103 887 1771 119 3 月 15848 28600 19584 3 -1070 528 1365 3424 2532 122 4 月 17761 13854 8733 -330 -1197 129 -357 3847 1679 262 5 月 9518 13952 11855 191 -631 -52 -770 476 1251 259 6 月 14877 7 月 12254 8 月 19391 9 月 21691 10 月 7420 11 月 15239 12 月 15898 数据来源：中国人民银行、观点指数统计 2019 中国房地

28、产行业发展白皮书 8 1612.24 891.54 2143.32 3309 2278.27 2074.74 21.48% 10.66% 40.23% 36.76% 61.07% 52.36% 21.79% 16.18% 20.85% 14.46% 20.31% 16.14 26.70% 30.85% 31.20% 29.08% 33.24% 33.39% 30.07% 33.58% 亿元，同比少减 939 亿元；信托贷款减少 52 亿元，同比少减 884 亿元。如前文所述，伴随银 保监 23 号文的效力开始逐渐显现，预计未来非标融资还将维持负增长。 聚焦到房地产行业，2019 年 1-5 月

29、房企到位资金累计 66689 亿元，同比增长 7.6%，增速 比 1-4 月份回落 1.3 个百分点。其中，国内贷款 10762 亿元，增长 5.5%；利用外资 30 亿元， 增长 38.8%；自筹资金 20276 亿元，增长 4.1%；定金及预收款 22395 亿元，增长 11.3%；个人 按揭贷款 10251 亿元，增长 10.8%。 若换个角度观察，可以看到，在上述到位 资金来源中，定金及预收款和个人按揭贷款是 所有到位资金来源中的例外，两者累计值占总 到位资金的比重不降反升。 其中定金及预收款 2017 年 5 月的累计值 占总到位资金的 30.26%，低于自筹资金，也 即是比股东往来

30、款等资源要少。至 2018 年 5 月定金及预收款累计值占比超过自筹资金，在 所有资金来源中占比最高，达到 32.45%。而 2019 年 5 月，这个数字已经达到 33.58%，再 刷历史新高。个人按揭贷款同样上升明显， 2018 年 5 月和 2019 年 5 月的累计值占总到位 资金的比重分别为 14.92% 和 15.37%。 这也意味着，房企的到位资金极大依赖 销售及回款，2019 年 1-5 月总到位资金中有 48.95% 是来自两者，而反观融资渠道获得的 资金延续负增长，面临的资金压力不言而喻。 2019 年 1-5 月房地产投资本年累计资金来源占比变化 2019 年 1-6 月

31、房企融资情况 0%0% 5% 0.05% 10% 00% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0.10% 15% 0.15% 20% 0.20% 0.25% 25% 30% 35% 40% 2017.02 2017.10 2017.06 2018.02 2019.02 2018.07 2017.04 2017.12 2017.08 2018.04 2019.04 2018.09 2018.11 2017.03 1 月2 月3 月4 月5 月6 月 2017.11 2017.07 2018.03 2019.0

32、3 2018.08 2017.05 2018.06 2017.09 2018.05 2019.05 2018.10 2018.12 数据来源：国家统计局、观点指数整理 数据来源：观点指数统计 2019 年 1-5 月，开发商投资热情高涨。其中，1-5 月份，全国房地产开发投资 46075 亿元， 同比增长11.2%， 增速比1-4月份回落0.7个百分点。 其中， 住宅投资33780亿元， 增长16.3%。 1-4 月份，全国房地产开发投资 34217 亿元，同比增长 11.9%，其中，住宅投资 24925 亿元，增长 16.8%。 开发投资激情充足和 2019 年上半年前期较为宽裕的资金不无关

33、系。观点指数以 100 余家企 业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现 2019 年上半年房企融资数额达到 12309.11 亿 元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到 7602.19 亿元，占比 61.76%。 房企 181 天融资 1.23 万亿，成本波动上升至 7.48% 若分月来看 2019 年 4 月融资总额最高， 达到 3309 亿元，在所有月份中最高，当中债 券融资额为 1636.29 亿元，而公司债在债券融 资中占比 36.76%。4 月过后，随着监管层对 融资收紧，融资金额下降明显。2019 年 5 月 样本企业融资金额为 2278.27 亿元，其中债券 融资为 13

34、05.1 亿元，公司债在债券融资中占 据绝对地位，达到 61.07%。 而刚刚过去的 6 月份，房企融资动作进 一步减少， 录得的融资金额仅为2074.74亿元， 环比下跌 8.93%。 2019 中国房地产行业发展白皮书 9 836.67 604.46 789.94 740.10 229.64 665.39 2019 年 1-6 月房企融资期限 2019 年 1-6 月房企海外融资情况 2019 年 1-6 月房企融资平均利息率 0 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 100 1% 200 2% 300 3% 400 4% 500 5% 600 6% 700 7%

35、 800 8% 900 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统计 数据来源：观点指数统计 私募基金方面，则为房企融资输血开辟了 另一条通道，虽然单个产品的融资金额不高， 但是积少成多，对于房企的资金链来说不无裨 益。 根据中国证券投资基金协会公布的数据， 截至 2019 年 5 月底，中国证券投资基金业协 会已登记私募基金管理人 24307 家，较上月 存量机构减少 81 家，环比下降 0.33%；已备 案私募基金 77465 只，较上月增加 330 只， 环比增长 0.43%；管理基金规模 13.31 万亿元， 较上月减少 26.26 亿元，环比下降 0.02%。 截至 2019 年

36、5 月底，已登记私募基金管 理人管理基金规模在 1 亿 -5 亿元的最多，为 4416家。 紧随其后的是规模在0.5亿-1亿元的， “积少成多”，近八成私募基金产品募 资不超 2 亿元 反观海外融资，6 月有所回升。2019 年 1 到 5 月，样本房企海外融资的金额分别为 836.67 亿元、604.46 亿元、789.94 亿元、740.10 亿元和 229.64 亿元。其中 23 号文发布后，境 内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求 海外发债上的突破。于此，6 月单月海外融资 数额出现环比大幅增长，增幅为 189.75%，录 得的融资额为 665.39 亿元。 如果从融资期限上审视，

37、2019 年上半年 房企短期融资（2 年以下）占比为 25.38%，2-4 年期限的融资占比为 41.47%；5 年及以上年 限的融资占比则为 33.15%。面对债务兑付压 力，房企的主要信条是解决债务，急于输血， 以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换 到期债务在上半年也较为普遍。 当然，如此这般，房企的融资成本也水涨 船高。观点指数统计发现，2019 年上半年房 企的平均融资成本为 6.96%。单月来看呈现波 动上涨趋势，其中 2 月、4 月以及 6 月的融资 成本相对较高， 分别为7.32%、 7.59%、 7.48%。 当然，从企业个体来看，也出现了个别小型房 企融资成本高达 15%

38、 的现象，另外债务压力 较大的大型或龙头房企，发债成本高于 10% 的也不在少数。 若下半年， 资金收紧态度不变， 房企的融资成本还将进一步升高。 1 年以下 1 月 1 月 2 月 2 月 3 月 3 月 4 月 4 月 5 月 5 月 6 月 6 月 1-2 年 2-4 年 5 年 5 年以上 6.82% 7.32% 6.29% 7.59% 5.84% 7.48% 平均利息率 11.30% 41.47% 22.90% 10.25% 14.08% 2019 中国房地产行业发展白皮书 10 242254252 279287289 662 684682 828831833 1130 119611

39、96 4311 44204416 2269 23312327 2019 年 1-5 月已登记私募基金情况 2019 年 1-5 月私募基金管理人管理基金规模情况（家数） 截至 2019 年 5 月私募基金管理人按注册地分布情况 0-2 10000 0 20000 2 30000 4 40000 6 50000 8 60000 10 70000 12 80000 1490,000 5000 4000 4500 3000 30000 3000 3500 35000 3500 4000 4500 5000 2500 25000 2500 1500 15000 1500 500 5000 500 0

40、00 2000 20000 2000 1000 10000 1000 () % 2018.01 2019 年 3 月2019 年 4 月2019 年 5 月 2018.02 2018.03 2018.04 2018.05 2018.06 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 数据来源：中国证券投资基金协会 数据来源：中国证券投资基金协会 数据来源：中国证券投资基金协会 为 2327 家。 此外，已登记私募基金管理人管理基金 规模在 100 亿元及以上的最少，

41、有 252 家。 倒数第二少的为规模在 50 亿 -100 亿元的， 有 289 家。另外管理基金规模在 20 亿 -50 亿 元的 682 家，管理基金规模在 10 亿 -20 亿元 的 833 家，管理基金规模在 5 亿 -10 亿元的 1196 家。 截至 2019 年 5 月底，已登记的私募基金 管理人有管理规模的共 21316 家，平均管理 基金规模 6.24 亿元。 城市分布上，已登记私募基金管理人数量 从注册地分布来看（按 36 个辖区），集中在 上海、深圳、北京、浙江（除宁波）、广东（除 深圳），总计占比达 71.49%，略高于 4 月份 的71.47%。 其中， 上海4742

42、家、 深圳4573家、 北京4342家、 浙江 （除宁波） 2059家、 广东 （除 深圳）1661 家，数量占比分别为 19.51%、 18.81%、17.86%、8.47%、6.83%。 从房地产私募产品来看，2019 年上半年 募资金额在 1-2 亿元的产品依然是主趋势，占 比达到 50%，较 2019 年 1-5 月提升 20.73%； 募资低于 1 亿元的占比 24%，较前 5 月下降 15.02%。换句话说。募资金额低于 2 亿元的 产品占总数的 74%，近乎八成。而 2-5 亿元 及 5 亿元以上的占比分别为 20% 和 6%，和 上月相比相差并不大，募集占比变动基本是在 低位（

43、2 亿元以下）进行。 另外收益上，私募基金产品预计的平均收 益率为 10.25%，较上月提高 0.58 个百分点。 融资成本亦有所提高。 50-10020-5010-205-101-50.5-1 上海 深圳 北京 浙江 广东 江苏 宁波 天津 四川 湖北 厦门 山东 江西 青岛 湖南 陕西 西藏 福建 重庆 安徽 新疆 河北 河南 大连 云南 广西 贵州 吉林 辽宁 黑龙江 山西 宁夏 海南 内蒙古 甘肃 青海 2019 年 1-6 月单个房地产私募产品发行规模 数据来源：观点指数统计 50% 20% 6% 24% 少于 1亿 1-2 亿 2-5 亿 5 亿以上 2019 中国房地产行业发展白

44、皮书 11 2019 年上半年房地产集合信托月均发行情况 2019 年上半年房地产集合信托发行平均指标 600 0.128.30% 30% 700 0.148.35% 35% 800 0.168.40% 40% 900 0.188.45% 45% 50% 500 0.108.25% 25% 300 0.68.15% 15% 100 0.28.05% 5% 0 0.08.00% 0% 400 0.88.20% 20% 200 0.48.10% 10% 1 月 1 月 2 月 2 月 3 月 3 月 4 月 4 月 5 月 5 月 6 月 6 月 私募基金之外，我们可以到看上半年房 地产集合信托的

45、发行量同比增速还是相对较 高的，达到 15.15%。不过增速同比去年同期 明显放缓，增速下滑 58.67%2018 年上半 年房地产集合信托的发行规模为 4327.63 亿 元，同比 2017 年上半年的 2489.7 亿元增长 73.82%。 具体来看，2019 年 1-6 月集合信托产品 的发行数量达到 3163 个，环比 2018 年上半 年减少 1221 个。规模上，房地产类集合信托 的发行规模达到 4983.22 亿元，较去年同期的 4327.63 亿元增长 15.15%。 平均收益上，2019 年上半年房地产集 合信托的平均收益为 8.32%，比去年同期高 0.56%。而占比上，上

46、半年集合信托的总体 规模为 12011.47 亿元，房地产集合信托所占 比重为 41.49%，比去年同期的 41.48% 微增 0.01%。 月均发行情况上，可以看到 1-6 月房地产 集合信托的占比呈现波动上升趋势，由 2019 年 1 月的占比 35.39%，一路向上，至 2019 年 6 月这个数字为 44.52%，达到年内最高。数 量占比上也是同样的趋势，由年初的 31.71% 提高至年中的 32.35%。规模上 1-4 月相对较 高， 5-6月或许受23号文影响， 出现一定下降。 其中最高的时候是 2019 年 3 月，为 787.99 亿 元，6 月份这个数字则为 465.83 亿

47、元。 回看平均收益，也出现“前高后低”的趋 势。2019 年 1 到 4 月房地产集合信托的平均 收益分别为 8.33%、8.26%、8.41% 和 8.47%， 不过5月这个数字开始急速下滑， 仅为8.17%， 至 6 月缓慢回升，为 8.25%。 根据 2019 年 5 月 17 日晚间，银保监会 发布的 23 号文，文中明确禁止直接或者变相 为不满足“四三二”条件的房地产项目融资， 直接点名股权投资 + 股东借款、股权投资 + 债权认购劣后、应收账款以及特定资产收益权 4 种信托融资模式。 雪上加霜的是，7 月 6 日，银保监会相关 负责人表示，为加强房地产信托领域风险防 控，针对近期部

48、分房地产信托业务增速过快、 增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了 集合信托规模同比增长 15.15%，占比微增 0.01% 2019 年 1-6 月集合信托发行情况 信托类别 所有产品 货款类 股权类 权益类 证券类 组合运用类 按其他分类 基础产业类 房地产类 工商企业类 金融类 其他投向类 数量 （个） 10239.00 3348.00 667.00 5016.00 847.00 361.00 2634.00 3163.00 1117.00 3107.00 218.00 规模 （亿） 12011.47 4050.87 1096.69 5788.43 635.71 439.77 2784

49、.14 4983.22 1085.92 2793.79 364.40 平均期限（年） 1.81 1.63 1.99 1.82 2.68 1.54 1.94 1.53 1.52 2.15 1.98 最高收益 8.47% 8.52% 8.99% 8.47% 5.51% 9.07% 8.85% 8.59% 8.53% 7.70% 8.64% 最低收益 7.98% 8.05% 8.37% 7.98% 5.46% 8.30% 8.34% 8.04% 8.09% 7.31% 7.92% 平均收益 8.22% 8.28% 8.68% 8.23% 5.49% 8.69% 8.59% 8.32% 8.31% 7.51% 8.28% 涨跌幅 -2.00% -5.00% -3.00% 1.00% 4.00% -2.00% -5.00% -3.00% -1.00% 5.00% 33.00% 数据来源：用益信托网、观点指数统计 数据来源：用益信托网、观点指数统计 数据来源：用益信托网、观点指数统计 35.39% 37.50% 38.61% 35.75% 41.17% 44.52% 31.71% 31.26% 32.75% 29.55