1、策划 思路 莱钢莱钢凭海临风凭海临风 关于商铺营销推广的关于商铺营销推广的 二二O一一年三月一一年三月 我们的出发点是什么？ 非常一致的 盘活 从盘活出发，我们面临什么问题？ 市场现状扫描市场现状扫描： 2010年11月青岛各市区商业数据 图为2010年11月青岛市商业物业市 场存量及签约量。从图看出： 胶南商业物业存量仅次于城阳，位居 第二，约40万平；而签约量仅排第五， 约0.8万平。 开发量大，但人口密度不高，产业支开发量大，但人口密度不高，产业支 撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。 1.1.区位情况区位情况 偏离市中心，距离海岸线有一段距离。偏离市中心
2、，距离海岸线有一段距离。 属于新开发区域，周边商业配套、基础属于新开发区域，周边商业配套、基础 生活配套空白。生活配套空白。 区域位臵属于两不搭，左为黄岛开发区、区域位臵属于两不搭，左为黄岛开发区、 灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商 业项目，人流聚集难度较大。业项目，人流聚集难度较大。 项目现状扫描项目现状扫描： 2.2.社区情况社区情况 临街临街30m30m市政绿化带，成为较大市政绿化带，成为较大 障碍；障碍； 一期一期800800套房售罄，入住不到套房售罄，入住不到1010户，户， 入住率太低；入住率太低； 周边社区出现同样情况，基本为周边社区出现同样情
3、况，基本为 投资购房，居民过少。投资购房，居民过少。 人气不足，无法形成商业氛围。人气不足，无法形成商业氛围。 项目现状扫描项目现状扫描： 3.内部环境内部环境 建筑建筑西班牙风格，特色鲜明。看起来很西班牙风格，特色鲜明。看起来很 美，但是与项目定位与销售已无意义；美，但是与项目定位与销售已无意义； 规划规划原规划为社区配套，但是入住率过原规划为社区配套，但是入住率过 低，无社区氛围，规划定位需要调整。低，无社区氛围，规划定位需要调整。 项目现状扫描项目现状扫描： 户型户型三个大体块，面积过大，投资价格三个大体块，面积过大，投资价格 过高，可分割、改造的空间较小。过高，可分割、改造的空间较小。 1 1- -5#5#楼楼2 2、3 3层基本为公寓设计，业态指向过层基本为公寓设计，业态指向过 于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物 业，而本案区位环境以及底
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