1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2005-10-23 致： 世联关于区域土地一级世联关于区域土地一级 开发的经验分享开发的经验分享 本报告是严格保密的。 2 面对区域一级开发，客户经常会问：面对区域一级开发，客户经常会问： 我们应该把这片区域建成什么样？建出来后，市场是否能 消化？ 面对一级开发，我们在其中能扮演什么样的角色？我们与 政府的关系是什么？ 我们是否能在一级开发中获利？怎样获利？和政府怎么分 成？ 在区域的开发中我们是独自开发还是和别人合作？如果合 作，合作方式怎样？ 如果招商合作的话，怎么招商？地块怎么包装？怎样找开 发商推介？ 。 本报告是严格保密的。 3 根本原因
2、在于我们没有把握此类区域一级根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律（盈利模式）开发的基本规律（盈利模式） 这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。 而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。 本报告是严格保密的。 4 一一 开发商在区域一级开发中的机会开发商在区域一级开发中的机会 与盈利模式与盈利模式 基于战略层面的研究 本报告是严格保密的。 5 从价值链的分析出发，开发商参与区域开从价值链的分析出发，开发商参与区域开 发项目建设，通常承担四种角色发项目建设，通常承担四种角色 商业角
3、色 土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机 构 运营管理/物业管理 土地开发 项目开发 管理运营 土地规划/土地融资/土 地一级开发/开发招商 项目规划/项目设计/ 项目建造/销售营销 销售营销/运营管理 参与土地规划、一级开 发和运营 在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商 宣传，吸引 驻商 宣传、营销，吸 引驻商和消费者 日常运营、维修 和其他管理 本报告是严格保密的。 6 开发商在参与区域开发的每个阶段价值链开发商在参与区域开发的每个阶段价值链 中有不同的权力和利益点中有不同的权力和利益点 区域开发是一个价值 创造的过程。 开发主体通过在价值 链的不同阶段所拥有的 权力和能力，来创造价 值和获得利益。 权 能 利 益 点 影响区域规划 掌握土地开发经 营权 土地一级开发(基 建) 低成本获取土地 与政府分配土地 增值收益 一级开发的利润 土地转让权 招商引资 土地二
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