1、世联大盘操作实践世联大盘操作实践 大规模开发的思考大规模开发的思考 考虑层面： 战略层面战略层面 财务目标层面财务目标层面 战术层面战术层面 战略层面：战略层面： 从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项 目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问 题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块 的解决方案之中。 财务目标层面：财务目标层面： 整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值 标杆的 ，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是 有输有赢，最终整体获利。 战术层面：战术层面： 如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个 地块（功能区）的开发目标
2、和手段是什么。如何启动项目、 启动区域如何执行？如何营销？ 天津水上运动项目操作实践天津水上运动项目操作实践 中心化，而非中心 基于城市发展的大思维制定项目发展战略 天津水上运动世界项目天津水上运动世界项目 占地面积：24.83公顷；建筑面积：79万平 方米；其中公建部分总建筑面积51万平方米； 容积率3.2； 历史，文化商贸历史，文化商贸 区区 商业，商务区商业，商务区 休闲，娱乐区休闲，娱乐区 本本 案案 位于城市核心区边缘，具备交通、位于城市核心区边缘，具备交通、 景观、人文资源的大体量综合体项目景观、人文资源的大体量综合体项目 属于政府规划的城市重点项目，海河属于政府规划的城市重点项目
3、，海河 六大节点之一六大节点之一 3 3 2 2 1 1 地理位置与区位特点地理位置与区位特点 世联提供前期顾问三阶段服务世联提供前期顾问三阶段服务 人均收入(GDP)/美 圆 5000 人均收入(GDP)/美 圆4000-5000 中心城扩大，规 模不经济，效率低 主城，副城，新 城（卫星城）分化 城市化城市化 被动郊区化被动郊区化 城市中心拥有最优越 的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济， 涵盖了城市商务、商业、 金融贸易、教育等所有 城市功能 郊区快速干道初步 形成，市政基础设 施完善 郊区主流客户为本 区域的中高收入阶 层 购房目的为第一居 所、第二居所或投 资 有城市更新改造 背景形成大量购 房需求 政府同时大量投 资基础设施与捷 运系统建设 在全市中低价房 分布中郊区占到 绝对比重 阶段划分阶段划分 城市特征城市特征 指标特征指标特征 居住消费特征居住消费特
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