上海世茂爱马尚郡别墅及小高层推广策略调整方案(85页）.ppt
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上海世茂爱马尚郡别墅及小高层推广策略调整方案(85页）.ppt
1、 2010-10 爱马尚郡 别墅及小高层推广策略提报 当前 爱马尚郡的三重大山与三个机会 1.新政 9月29日，国家有关部委出台了包括完善差别化住房信贷政策、调整住房 交易环节契税和个人所得税优惠政策等在内的“五项措施”。 10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于进一 步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见意见共十二条。 投资自住 卖别墅卖公寓 项目项目 产品产品 核心优势核心优势 面积面积 价格价格 备注备注 绿地海语墅 别墅、小高 层 赠送超大面积 地下室 125平米250平米 180平米380平米 170万 320万 暂无公寓在售 佳兆业 珊瑚湾 别墅
2、、公寓 大会所、社区 环境优越、靠 近海 公寓81、88平米 11000元/平 米，送精装 仅剩几套公寓 棕榈滩高尔夫 独栋 高尔夫环境资 源 330-420平米 最低1200万 棕榈滩海景城 公寓 海景 80平米一房、90平 米两房、127平米三 房、154平米四房 均价15000 元/平米 招商海廷 独栋别墅 私家花园 200-300 500万一套 爱马尚郡 “马”的概念缺失 海语墅的大地下室、珊瑚湾的环境、棕榈滩的海景 别墅竞争压力大公寓产品市场空缺 2.市场 125平米=250平米 180平米=380平米 赠送200平米超大地下室 工厂区，我们的客群在哪里？ 南桥房价高达13000元/
3、平米，周边公寓房源空缺，不是没需求，而是缺乏自住产品。 爱马尚郡7*元/平米,创造新的居住方向 3.需求 总结： 1.新政下投资需求遭到打压，对本案的别墅销售带来很大压力； 2.别墅市场竞争激烈，本案起初核心概念缺失，而周边众多大开 发商进入，以及楼盘通过偷面积及“海”地段优势抢夺市场； 3.目前区域内公寓市场空缺，是本案小高层推广的机会点； 4.由于本案所处地段原因，要求我们一方面要拓展及深挖客群， 另外一方面要赋予及挖掘项目自身优势。 限购、限外、限贷、限价 别墅（叠加+花园洋房）怎么卖？ 新政对我们的别墅销售影响最大，极大打压投资需求。 此外与周边的竞争项目相比优势不足。 客户在哪里？需求在哪里？ 项目的优势在哪里？ 转变 We can change 自身优势整合 内 外 出 击 ， 双 管 齐 下 自住需求引导 自住 需求 引导 对于自住需求来说，项目面临两大问题： 对于市区客户：
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