1、世联地产世联地产20102010年地产形年地产形 势迷局与未来发展方向报势迷局与未来发展方向报 告告 演讲人：深圳顾问股份有限公司演讲人：深圳顾问股份有限公司 董事长董事长 20102010年年7 7月月 2 主要内容主要内容 一一 中国房地产分析需要注意的要点中国房地产分析需要注意的要点 二二 房地产开发企业的战略选择房地产开发企业的战略选择 一、中国房地产分析需要注意的要点一、中国房地产分析需要注意的要点 要点要点1：关注货币流动性：关注货币流动性钱是牛鼻子、房价是牛腿钱是牛鼻子、房价是牛腿 要点要点2：理论上的迷局：理论上的迷局房地产业是最大的内需吗？房地产业是最大的内需吗？ 要点要点3
2、：人口问题与城市化流动迷局：人口问题与城市化流动迷局 要点要点4：房地产问题成为了政治问题的迷思：房地产问题成为了政治问题的迷思 4 要点要点1 数据分析显示，基础货币的增长变化与商品房的销售数据分析显示，基础货币的增长变化与商品房的销售 价格及销售面积成正相关价格及销售面积成正相关 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.10 M1同比增速(左轴)商品房销售价格同比增速 M1与商品房销售价格
3、同比增速 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.10 M1同比增速(左轴)商品房销售面积同比增速 M1与商品房销售面积同比增速 关注货币流动性：关注货币流动性： 有多少流动中的钱，原则上决定住宅的价值有多少流动中的钱，原则上决定住宅的价值 5 要点要点1 M2M2与住宅总价值呈正相关关系与住宅总价值呈正相关关系 M2与住宅总市值持平 关注货币流动性关注货币流动性 6 要点要点1 i i CPI 问题问题 ii ii 汇率问题汇率问题 iiiiii 利息问题利息问题 流动性的迷局决定了只能扳牛腿，流动性的迷局决定了只能扳牛腿， 不能牵牛鼻子不能牵牛鼻子 7 要点要点1 通货膨胀的问题：通货膨胀的问题：C
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