中国商业地产市场的缺陷和改进策略（31p）.pdf
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中国商业地产市场的缺陷和改进策略（31p）.pdf
1、中国商业地产市场的缺陷和改进策略中国商业地产市场的缺陷和改进策略 二0一0年九月 中国商业地产市场的缺陷中国商业地产市场的缺陷 不均衡的形势：供给 3 3.5 4 优质零售物业面积 2 2.5 3 0.5 1 1.5 0 0.5 北京 上海 广州 深圳 天津 青岛 成都 沈阳 大连 杭州 宁波 南京 苏州 无锡 厦门 重庆 武汉 郑州 长沙 西安 京 海 州 圳 津 岛 都 阳 连 州 波 京 州 锡 门 庆 汉 州 沙 安 20092012 大量的已建项目面积，但有限的投资级别资产供应 在许多城市，未来几年开发中项目所形成的供给高峰超过商家的开店计划 不均衡的形势：需求 不均衡的形势：租金
2、系列系列 1 2000 系列系列 1 1000 1500 500 0 北京 上海 广州 深圳 天津 青岛 成都 沈阳 大连 杭州 宁波 南京 苏州 无锡 厦门 重庆 武汉 郑州 长沙 西安 京 海 州 圳 津 岛 都 阳 连 州 波 京 州 锡 门 庆 汉 州 沙 安 北京作为一线城市缺乏高租金支持威胁还是机会？北京，作为线城市缺乏高租金支持，威胁还是机会？ 不均衡的形势：产品供求失衡 百货公司 零售业态在成熟市场的发展 街铺商业街 百货公司 专营店 购物中心 目前的产品类型不能满足来自消费者和商家日益复杂的需要 消费者的需求： 从简单的基本日常用品的采购到日益复杂的生活需求包括娱乐餐饮从简单
3、的基本日常用品的采购到日益复杂的生活需求，包括娱乐、餐饮 等。 过去的经验告诉我们，百货公司的出现和发展主要是因为它给予了消费 者对于货品的一定程度的保证者对于货品的定程度的保证 如今的品牌特别是知名品牌，一般在空间、展示和运营方面的需要更大 的灵活性和独特性 不合理的规划和设计不合理的规划和设计 位置选择 过度专注于位置，倒置开发成本过高，为后期的运营带来巨大的压力 过度关注项目本身，而忽视了整体的零售环境和周边的环境的协同配 合合 零售商业规划 零售商业规划不能反映运营的思路和需要 专注于短期效果而没有预见未来需求例如停车位是否足够专注于短期效果，而没有预见未来需求，例如停车位是否足够 与竞争对手项目的规划设计的重要性 零售商业设计 在平面设计、交通规划以及机电等方面不可挽回的设计缺陷 过分迁就综合体的可售部分（例如住宅），往往牺牲商业设计 不成熟的商业模式和运营能力不足不成熟的商业模
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