1、 1 商业商业市场调研市场调研方法方法 2003 年被称为中国的“商业地产元年”，投资开发商用物业，特 别是所谓超大型 Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、 上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业 化城市，就连偏远地、县级市也要上 CBD、中央商业街、大型 Mall、 主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查 就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、 商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的 区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一 些，因此有必要就此问题
2、作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大 方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可 分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效 率，防止遗漏。 2 准备工作一般有： 1、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、 质量等要求； 2、团队分工-明确团队（工作小姐）人员组成
3、、任务分工及协作关 系； 3、工作计划-Why、What、Where、When、Who、How、Money （5wlhlm） ； 4、资料预热-有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站 等公开信息与内部资料； 5、配齐工具-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码 相机、摄像枪等； 6、考察线路-前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重 要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排-市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚） ， 考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共 同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概 念。 区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活 3 动所占据的场所
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