1、 绿宝广场调查绿宝广场调查 一、项目简介：一、项目简介： 苏州迈大房地产发展有限公司隶属国际房地产开发集团汇宝集团，拥有 30 年丰富 的房产开发经验。苏州第一家综合性大型购物休闲广场绿宝广场，其总建筑面积为 275,000 ，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心 La Piazza、三栋酒店服务式 公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼，将分期开发完成。其中一期建筑总面积约 140， 000 ，已于 2006 年 12月 20日营业。 二、项目区位： 该项目位于新区邓尉路和长江 路交口，交通状况十分便利，与苏 州客运西站毗邻，未来轻轨一号线 从这里经过。 周遍生活配套主要有:伊顿国 际
2、学校、日本人学校。银行:上海 浦发银行、中国银行、工商银行， 医院:明基医院、圣爱医院 其他主要竞争对手：百润发、 麦德龙，以及未来在玉山公园附近 一商业地块。 三、招商策略 该项目定位为中高档消费场所，因为在吸引品牌入住时首先吸引苏州本土知名的高档品 牌（如泰华商场）。考虑到今后项目的统一管理和定位，因此招商采用只租不售的方式，由 业主申报经营项目和品牌及选中位置，最终由广场经营集团确定店面的租金，而且招商引入 弱化竞争方式，例如，目前已经有味千拉面入驻广场，将不再对其他面类餐饮商家招商。 上述举措一举拉开了与其他竞争对手距离，同时也从侧面筛选了客户层次，为物业的管 理创造了良好条件。 四、
3、消费人群分析： A B 绿宝广场明确定位于中高端消费群，与传统的商业街相比，拥有诸如交通便利，品类众 多，车位充足等多项优势，打破了传统的购物模式。图 A 是周六时的停车状况，图 B 是购 物班车。 购物班车路线分析：每天共有 10 波次班车量，该频率是十分高的，分析其原因是为了 吸引项目前期客流量不足的原因。而南，北两线的范围基本锁定在新区范围内，范围的缩小 可以看出有别与传统的大卖场大范围辐射的形式。 A 南线 B 北线 从周六中午时段来看（12：00-1：00），广场人流量不大，步行进入广场区域，消费者 很少。主要客流集中在 KFC 等吸引儿童的餐厅。 A KFC B 必胜客 五、空间布局特点 绿宝广场在其外围主要设置的是餐饮类商铺，而内部主要是服饰类，面积在 90-110 左右。可以看出该项目主要还是把餐饮与服饰类分隔开来，以免油烟等不利因素影响到购物 区的环境。 绿宝广场能够定位
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