1、 Chapter1.Chapter1.现代商业地产宏观层面分析现代商业地产宏观层面分析 一、中国商业地产的大环境 中国经济从初期的相对封闭状态，到试探性的改革开放，再到融入到世界经济一体化 过程中，政治经济结构发生巨大的转变，而商业地产的发展就是在这次深层次变化中的 一端。 1.中国目前存在的商业形式 1) 沿街商铺：其最大的弊端在于个个店面隶属于不同的业主，小业主目光短浅和片面追 求利益的天然属性是的沿街店面无法实现合理科学的统一规划，而政府作为沿街店面 的管理者，由于对商业知识的缺乏和体制的制约，更难实现对其进行创造性和有效率 的管理。 2) 住宅裙楼商铺：从面积上讲，不大也不小，从商场规
2、划上来说，中规中矩，绝大数的 开发商没有进行全面的考虑，更多是考虑将其出售获得更高的价值，从这个意义上来 说，这类商业场所不属于商业地产的范畴，而之能是住宅开发的附带产品。 2.中国商业地产的机会 不论从沿海到内地，从国际大都市到二三线城市，基本每个城市都有大量的下岗 工人，并产生很多的低收入家庭，但这并不意味着整体的社会购买力在下降，相反，由 于 GDP 的快速增长，整体社会的购买力和消费欲望还是比以往更强烈，而且随着社会的 生产力的提高而呈现正比的增长曲线。目前幅员辽阔的中国大地上，商业地产正处在由 社会转型之变的变局之中，在绝大多数地方，定局还尚未形成，而是处于一种分散和空 心化的状态，
3、这个状态就给发展商提供了巨大的空间。 3.中国商业地产发展的秩序 对比于欧美日等发达国家，由于中国的特殊环境，中国所展现的商业地产显著的 呈现高速度，欠理想高速度，欠理想的特点。 二、购物中心（shopping mall） 1.购物中心：购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而 成，其土地、建筑相关服务内容必须经过完整的规划、开发和一致的经营管理，附设等 量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的邻近地区。从 这个定义上分析，购物中心所包含的内容较为广泛，在服务功能上表现为复合性，在经 营管理表现为一致性，在服务设施表现为完整性，在服务范围表现为特定商圈。由此我 们可以看出购物中心不是简单的一个分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机 整体。 关于国际购物中心的分类，共分为 8 大类：邻里型购物中心，社区型购物中心， 区域性购物中心，大型量版
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