1、第一讲 香港物业的楼宇管理和维修 一、楼宇管理 楼宇不管是住宅还是商业性大厦，或是上层做写字楼、底 层或底下三四层做店铺的混合性大厦，或是集商场和其他设施为一 体的物业场所的日常管理主要是对楼字进行有效运作，使租住 者得到充分享用。物业经理的责任范围包括楼字的安全控制，清洁 运作，建筑结构、设备、厂房和公用设施的日常维护。他她通过 下属部门履行这些职责。 （一）安全控制 提供安全服务和控制，要么由直接保安人员负责，要么让承包 商负责。除了只配一个看门人这样简单的管理外，还可以通过承包 商雇请专业保安人士负责安全问题。警卫或门卫必须接受正规的防 止犯罪和物业管理职能的培训。显然，在现代化、智能化
2、的大楼 里，计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了安全控制上， 所以更多的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的 安全控制是必要的。对任何新楼字项目，在其设计阶段就考虑到应 用安全控制专业知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发项 目，最好是安全专家，应该被列为项目协调小组的成员之一，这 样，他她在安全控制方面的专业知识就可以在项目设计阶段得以 运用，从而避免项目完工之后修修补补。可惜的是，这种早期的安 全输入在新项目中常常被忽视。 (二)看守条例 香港法律第 299 章规定：“看守人”是“除第三部分条款 规定的人之外的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，保护任何财 产，或防止犯罪
3、或维护秩序。”保安员属于这一类别。所以，任何 想干看守这个差事都要到警察署领看守许可证（注：第三部分条款 规定的人指：公共官员及驻港军队）。 (三)保安服务范围 通常，按两班倒提供 24 小时保安服务，如，从早上 7 点到下午 7 点为一班。从管理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。商业 性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而大部分的主宅楼有两 班就够了，可以节省预算开支。 (四)保安主管的职责 1.保安主管当班和下班都要与控制中心通话，并简要汇报青 况。有些承包公司还提供电话保护服务，在不同楼字或屋郊设多个 检测点，通过电话线与控制中心连接。保安主管按事先定好内时间 表向控制中心汇报。 2.安排保安员轮流值班，使工作平均分配到每个人。 3.下班前向管理人员或楼字监管简要汇报情况，每班未填亏一 份“每日报告单”送管理处。 4.与物业管理人员或楼字监管保 持密切联络，这在有效协周任何安全问
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