1、 谨呈：深圳世浩实业发展有限公司 万豪商业城营销策划方案万豪商业城营销策划方案 深圳市世方物业咨询有限公司 目 录 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类主题市场调研 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研 四 总结分析 第二章 物业发展建议 一 商场平面布局规划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制 二 商场卖场设计 三 商场经营品种分区设计 四 商场各层租金估算及租金价格表制定 五 商场商业经营管理建议 六 建筑外立面之装饰、色彩修改建议 七 商场休闲广场规划设计
2、建议 第二部分 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体发布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预 期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权 的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客 重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大 厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜 血本 10 年 8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也 不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分
3、的形 式。 因为，这种形式存在许多的问题尚未解决： * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。 怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商 场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平 衡？ * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。 发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过 小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层 面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这 种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导 致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客 退出重新招租时，必将引发各种矛盾。 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。 商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损， 这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做 旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经 营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。 一个新的
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