长沙城项目一期及二A地块商业营销策略报告（116页）.ppt
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长沙城项目一期及二A地块商业营销策略报告（116页）.ppt
1、长沙长沙 万科城万科城 20112011年年1111月月2 2日日 项目一期及二项目一期及二A A地块地块 商业营销策略报告商业营销策略报告 商业营销不能像住宅营销一样商业营销不能像住宅营销一样, , 商业需要的就是商业需要的就是氛围氛围与与气场气场! ! 万科城商业必须站在万科城商业必须站在 项目整体运营项目整体运营 的基础上谋略的基础上谋略 项目运营所要达到的项目运营所要达到的核心目标：核心目标： 通过商业价值的挖掘，通过商业价值的挖掘， 提升项目整体价值。提升项目整体价值。 商业提报背景：商业提报背景： 报告涉及范围：项目一期底商、二报告涉及范围：项目一期底商、二A A区域底商及二区域底
2、商及二A A区域独立商业。区域独立商业。 总面积总面积4389.58 4389.58 ，共，共7272个铺面，其中一期底商、二个铺面，其中一期底商、二A A底商目前都已到达预售底商目前都已到达预售 条件，二条件，二A A独立商业建筑主体已完成。独立商业建筑主体已完成。 S S 3 3 13#13# 底商底商 S S 2 2 此次提报的此次提报的基本目标：基本目标： 项目商业价值最大化挖掘项目商业价值最大化挖掘 整体策略整体策略 步走：步走： 营营 销销 策策 略略 招招 商商 策策 略略 推推 广广 策策 略略 整整 体体 定定 位位 1、开福区居住环境优越，但经济 发展一直被笼罩在“南帝北丐
3、”的 说法之下，给人以距离感； 2、以湘江世纪城为主的城北商业 逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但 在城北呈单极化发展； 3、经浏阳河与京广铁路的隔断， 项目区域内的商业几乎为零。 问题1： 万万 科科 城城 片区商业价值评判片区商业价值评判现状一：现状一：商业氛围不足商业氛围不足 区域整体商业价值偏低，地段不成熟。地段抗性导致客户投资 的心理保障不强。 1 1、新开发区域，周边成熟小区不、新开发区域，周边成熟小区不 多，固定消费力有限；多，固定消费力有限； 2 2、开发起步阶段，人气、市政、开发起步阶段，人气、市政、 交通配套极度不成熟。交通配套极度不成熟。 开发起步阶段，周边人气匮乏，珠江共城约800户业主及消费能 力较低的外来务工人群是目前人流主要构成。 片区商业价值评判片区商业价值评判现状二：现状二：人气匮乏人气匮乏 思考：消费人流及商业氛围，是商业投资者、经营者选思考：消费人流及商业
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