汇银三水住宅房地产项目入市操盘方案(68页）.ppt
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汇银三水住宅房地产项目入市操盘方案(68页）.ppt
1、汇银三水项目 入市操盘方案 观点 大盘更重要的是操盘策略，它是凌驾于广告 与营销之上的。今天在这里不只单纯的看广告或 是一些营销建议。必须整体看待，才有赢的把握。 所谓“操作”大盘， “操作”如何理解？ 上海新天地 纽约的摩天大楼 操作是一种战略思考，战略一经制定，会起到引 导全局的作用，推广与营销都需要配合其执行。 谁来制定战略？可以是发展商， 也可以是广告商、代理商，或 者是整个团队讨论的结果。 回到房地产的大盘操作 大盘与小社区不同，小社区可以直接切入广 告解决问题，而大盘必须将广告与营销结合 起来谈操作，这是大盘的特性最终决定的， 包括大盘的营销时间跨度及产品的复合性。 首先 是不是大
2、盘的操作模式可以被直接套用？ 答案是不可以。小社区的推广可以套路 化，恰恰大盘不行，操盘方式必须严格 从营销策略为原点去思考及制定。 其次 天津东丽湖万科城 营销 针对性 推广 04年 在一片难得 的生态之地建造别墅 情理之中 生态 05年 在一片难得的 别墅用地上建筑洋房 1、产品好，但买洋房的 消费者有距离的障碍 2、复合型地产初显， “城”开始 改变 先知 先觉 万科在造一座城 3、产品线 依据特性进行买点诉求 品牌 06年 别墅洋房多层 “改变”起作用，越 来越多的消费者认同区 域 改变趋于淡化 “城”的型态又进一步形成 一座城应该具备怎样 的规模（物理层面） 07年别墅洋房 多层高层
3、 高层又出现消费者不认同问题 高层建筑是一种 城市感的体现 “城”的复合型 态完全物理层面的 呈现 万科城是怎样一座城？ 为什么是这样一座城？ 在华北地区能够 代表未来居住模 式的生态之城 08年所有产品入住 这样一座城的生活味道可以被体验 可以闻到万家灯火的生活气息 营销 这片土地建筑高度越高，营 销难度越大。以城的规划为 依托，从情理之中的别墅起 步，整体规划，一步步消化 难度，做到不会被某一环节 打乱全局的战略。最终的残 留问题会被“城”线解决 一条主线，造“城”是 贯穿始终的，关键是什 么时候讲；两条辅线， 针对性解决问题，产品 临门一脚。 天津东丽湖万科城 推广三条线 万科城 预谋以久 周密的整体规划 必然之城 战略与战术并行 本项目 片区未成气候 一期试探 伺机而动 留有后路 “城”败在此一举 万科城之比较 主线“城”是解决复合型大社区的有效方法，对各种产 品的销售都具有作用，
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