建发房地产开发集团新江湾项目汇报稿（152页）.ppt
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建发房地产开发集团新江湾项目汇报稿（152页）.ppt
1、价值与体验价值与体验 建发新江湾项目建发新江湾项目营销策划报告 世联地产世联地产.09.06.15.09.06.15 谨呈谨呈:建发集团建发集团 目标判定 豪宅产品的入市背景豪宅产品的入市背景 开发商的目标解析开发商的目标解析 入市时的限制性条件入市时的限制性条件 “舆论导向”下的“通缩谎言” 18个月来银行首次调高准备金率，提升至16.5%； 2010年新增贷款总量为7.5万亿，较09年实际投放量下降20%； 表面表面 命题命题 主流媒体高唱金融紧缩政策； 09年末银行对于开发商突击放贷，优质企业获得大量授信额度； 新增贷款总量7.5万亿，与09年初公布的当年新增总量完全一致 ；中央重申经济
2、基础不稳固，宽松的货币政策不会根本改变； 真实真实 情况情况 进入2010年，M1和M2与同期相比分别高达39%和26%； 证券市场IPO重启； 央行加息预期，投资心态进入博弈期； 银行首付4成以上，提高营业税，成本增加； 表面表面 命题命题 地方政府的投资抑制（而非投机）的主流舆论导向； 海外游资撤场，境外资金净流出； 欧美及日本市场经济复苏缓慢，外贸受挫，实业短期难以复兴； 国家政策的明放暗收，民间资本投资渠道日益收窄； 真实真实 情况情况 M1、M2投放增量，产生通胀，人民币购买力下降； 证券市场富翁缔造机，创业板、大小非集中上市； “通胀背景”之下的“富人困 惑”。 2009年上海累计
3、商品房土地出让量704万平米，接近07年高峰； 2010年对房地产开发企业囤地行为的彻查，增加土地存量供应； 表面表面 命题命题 加大保障性住房的建设，解决中、低收入家庭住房需求； 2009年外环外土地与外环内土地供应比接近7：3； 国11条明确要求增加土地使用率（容积率），低密度产品稀缺； 真实真实 情况情况 保障性住房建设缓慢，从试点到推广需要较长周期； 土地财政成为各地政府经济主动脉的同时，地价得到支撑； “抑制地价”空谈后的“供需矛盾。” 四万元以上公寓去化套数 0 500 1000 1500 2000 2500 2007年2008年2009年 5万元以上别墅去化套数 0 100 200 300 400 500 2007年2008年2009年 豪宅产品与普通住宅的成交比率 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 4万以上公寓成交率5万以上别墅成交率住宅整
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