济南地产集团：商业地产招商指南（116页）.ppt
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济南地产集团：商业地产招商指南（116页）.ppt
1、商业地产（商业地产招商 篇） 中国商业的发展历程，从形态及体量上，用短短的中国商业的发展历程，从形态及体量上，用短短的 十五年完成了欧美国家上百年的购物中心发展阶段十五年完成了欧美国家上百年的购物中心发展阶段 一线地产开发商商业地产投资比例一线地产开发商商业地产投资比例 商业地产发展规模预期商业地产发展规模预期 商业地产本质商业地产本质 商业地产总体流程商业地产总体流程 商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展 需求。 在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险 。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分 配。 开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。 投资客关心年投资收益率和物业
2、增值。 商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配 度。 消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业 、及政绩 表现 商业地产的价值体现商业地产的价值体现 价值价值2：对抗通胀，抵御经济危机，稳定股价：对抗通胀，抵御经济危机，稳定股价 价值价值3：是资本化后带来的盈利、变现及金融市场：是资本化后带来的盈利、变现及金融市场 的表现的表现 上海五角场广场为例：上海五角场广场为例： 商业购物中心部分总投资商业购物中心部分总投资15亿左右，目前年租金为亿左右，目前年租金为2亿左右，亿左右，NOI为为 1.3个亿，个亿，RETIS收益率收益率5%，数字表面化市场至少
3、估值在，数字表面化市场至少估值在26个亿（由于个亿（由于 广场租金较低的原因），这仅仅是购物中心的表面化利润，五角广场租金较低的原因），这仅仅是购物中心的表面化利润，五角 场场2010年曾被资本机构估计总值目前达到年曾被资本机构估计总值目前达到50-60个亿个亿 商业地产的基本盈利模式商业地产的基本盈利模式 销售型的危害销售型的危害 1、销售型可以带来巨大的利润回报，但是目前阶段，中国 商铺的销售价格远远大于他的实际价值，因此势必会对企 业品牌产生巨大的危害（SOHO中国）。 2、经营管理权的危害，投资人的追求是利益的最大化， 而商业的经营是需要整体的协调、互补，清晰的定位。 RETIS 主要是解决业主的退出问题，让商业不动产可以流通化证 券化 公共投资人-RETIS公司-原产权人(实际的物业管 理人)-商业 开发环节开发环节： 1、融 2、投 3、管 4、退
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