佛山三水深业云东海豪华住宅项目商业部分商业建议（63页）.ppt
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佛山三水深业云东海豪华住宅项目商业部分商业建议（63页）.ppt
1、二级市场策划品控中心 Centaline Consultants 深业三水项目商业部分 TPD_SY_08 | 2 Part 1 Part 1 商业本体条件分析商业本体条件分析 3 用地属性：商业金融用地 占地面积：179800平米 容积率：1.0 建筑覆盖率：20% 绿化率：45% 建筑层数：8层 建筑限高：50米 白金五星级酒店：4.5万平米 本项目商业限制条件 本项目商业体量巨大，总建面积约18万平米，其中白金五星级酒店必须同时 施工，并在动工之日起27个月内建成投入使用 4 商业属性界定： 三水依托珠三角的经济发展 云东海规划为旅游经济试验区，规划前景好 云东海依托丰富的山水资源资源
2、区域内缺乏高档次配套的商业资源 区域商业属性 项目配套商业面积179800平米，是云东海片区最 大的商业体量 项目规划的白金五星级酒店，必须先行启动 项目商业属于外向型商业 项目商业属性 TPD_SY_08 | 5 备注：白金五星级酒店预设建面约为4.5万平米，建筑层数 为8层，白金五星级酒店预计基底面积约为9000平米。 商业受限条件 按照项目本体条件考虑 本项目商业为三水城市发展新区商业； 纯商业建筑层数超过3层将面临较大的运营风险； 项目所在的区域目前很难形成目的地消费 白金五星级酒店必须率先投入运营 项目商业总体基底面积：35980平米 白金五星级酒店基底面积：9000平米 商业基底面
3、积：26980平米 商业总建筑面积：179800平米 酒店建筑面积：45000平米 商业建筑面积：134800 去除酒店体量，本项目商业依然有13.5万平米的大体量。综合考虑，必须 有一定量的商业面临转化商业性住宅（公寓），以降低风险并降低商业层数 TPD_SY_08 | 6 商业体量测算面积为4050059400平米；须转化为公寓面积为75400 99300平米 商业面积测算 假定条件 测算公式设定 8X+ZY=13480 X+Y=26980 z 为2-3 计算结果 X：1077213492平米 Y：1350716208平米 商业体量： 4048759396平米 转化公寓面积： 7540099313平米 设定公寓的基底面积：X平米 设定纯商业基底面积：Y平米 商业建筑层数：Z 商业建筑层数：2-3层 公寓底层考虑社区商业 已知条件： 商业基底面积：26980平米 商业建筑面积：13480
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