深圳金地景园住宅项目营销执行报告（41页）.doc
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深圳金地景园住宅项目营销执行报告（41页）.doc
1、金 地 景 园 营 销 执 行 报 告 商 业 篇 2121 世纪不动产深圳区域分部世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司深圳北新房地产经纪有限公司 20052005 年年 9 9 月月 1010 日日 目 录 第一部分第一部分 项目商业功能定位项目商业功能定位 . 5 一一、商业策划依据 . 5 二、商业功能策划 . 7 三、两种商业模式的关系 . 16 四、销售方式 . 19 第二部分第二部分 价格定位价格定位 . 21 第三部分第三部分 客户定位客户定位 . 23 第四部分第四部分 商业形象定位商业形象定位 . 24 第五部分第五部分 入市时间计划安排入市时间计划安排 . 3
2、0 一、商业开发顺序 . 30 二、时间安排 . 30 第六部分第六部分 总体营销思路总体营销思路 . 33 第七部分第七部分 销售策略销售策略 . 39 第八部分第八部分 项目总结项目总结. 42 第一部分 项目商业功能定位 商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导市场 而激发潜在需求，改变商业格局。 一、商业策划依据 本项目可以规划一定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅 仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。而规划一定量的商业是可行的，也是必要的，其原因在 于： 1 1、片区规划人口片区
3、规划人口 根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为 20 万人；根据现场调研，在项目 300-500 米的较舒 适的步行范围内-即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规划居住 人口约为 7 万人，有旺盛的商业需求。 2 2、交通组织、交通组织 项目三面临城市及片区主干道，交通方便，人流畅达，具备成为社区型商业中心的交通及人流条件。 3 3、目前商业、目前商业状况状况 本片区为新规划区域，住宅和商业都不成熟。主要有：井湾子家居广场、红星建材市场：经营方式为主题式 商业和零售店，规划和经营方式传统，层次较低；南城工艺品交易市场：以集中的零售店形式经营的专业型市 场，因周边整体商业发育不完善，营销方式落后，目前招商只完成 30%左右，经营惨淡；友谊路沿街小商铺：主 要为汽车零部件销售及汽车修理商行，形象杂乱，档次低。 4 4、现有商业规划、现有商业规划
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