上海五角场商业广场招商成果评估报告（73页）.ppt
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上海五角场商业广场招商成果评估报告（73页）.ppt
1、1 上海五角场万达广场招商成果评价报告上海五角场万达广场招商成果评价报告 2010年年5月月 2 I.I.主要研究结论主要研究结论 II.II.详细分析与论证过程详细分析与论证过程 1.1.万达广场项目定位评估万达广场项目定位评估 a)万达广场项目初期定位 b)万达广场定位的调整过程 c)万达广场目前的定位与现状 d)今后项目定位的调整方向 2.2.万达广场租金水平评估万达广场租金水平评估 a)万达广场租金水平分析 b)万达广场运营管理状况 III.III. 附件附件 目录目录 3 主要研究结论主要研究结论-项目定位项目定位 (1) 主题定位主题定位: 由社区型购物中心升级为区域型购物中心，最
2、终发展成为引领现代时尚潮流 和流行消费的都市型商业广场。以极具规模的综合体或巨无霸优势扛起体验 商业的大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。 (2) 形象定位：形象定位： 树立“时尚坐标”，“资讯坐标”的市场形象。 (3) 客群定位：客群定位： 主力客群为年轻、时尚、有品位的白领阶层，18-45岁。 (4) 经营定位：经营定位： 经营档次定位： 以中档为主，兼顾高档； 经营功能定位： 集零售、娱乐、餐饮、康体、休闲、会展为一体的综合商业广场； 业态组合定位： 购物：娱乐：餐饮=5:3:2，接近黄金法则，争取商业价值最大化；建 议主力店配比缩小到2%-2.5%。 4 主要研究结论主要研究结论-租金水
3、平租金水平 (1) 万达广场：万达广场： 租金收取模式：纯租金，逐年递增 2009年平均租金：3个亿 同比2008年递增比率：6-7% 2009年整体销售额： (2) 百联又一城百联又一城: 租金收取模式：纯租金，逐年递增 2009年平均租金：2个亿 同比2008年递增比率： 2009年整体销售额：13亿 (3) 大宁国际广场：大宁国际广场： 租金收取模式：保底租金、提成两者取高 2009年平均租金： 同比2008年递增比率： 2009年整体销售额： 5 主要研究结论主要研究结论-改进建议改进建议 (1) 主力店面积过大，应尽量缩小主力店， 增加次主力店和零售面积； (2) 建筑本身遗留问题，导致格局和动线的 不合理，建议对局部结构重新整改，提 高物业的可视性、均好性、便利性，提 高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象与现有定位不符， 缺少招揽性和品质感，建议外立面全面 设计和整改；
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