万通集团冯伦眼里房地产的商业模式（25页）.doc
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万通集团冯伦眼里房地产的商业模式（25页）.doc
1、冯伦房地产的商业模式研究冯伦房地产的商业模式研究 非常感谢主办单位给我一个机会跟大家来交流， 我今天给大家介绍的商业模 式，我想讲三个方面的问题，第一方面介绍一下中国房地产行业基本的概括，以 及跟全世界房地产行业的差距在哪里， 第二方面介绍一下中国现有的房地产公司 的商业模式， 大家都是怎么样在做生意， 第三， 简单介绍一下美国房地产的模式， 以及万通最近转型上的想法。 首先说一下房地产行业，中国目前大概有三万家房地产公司，它基本上是这 样一个布局，在北京、上海、广东，这三个市场占到了三分之二，公司数量，天 津将近四千家，北京也将近五千家，上海也将近五千家，这三个经济发达的地区 占了三之分二，
2、它们平均的资本规模是五百万人民币，上市公司最初是家， 现在是家，在全国一千三四百家上市公司当中，有将近家是以房地产为 主业的上市公司，有将近家跟房地产相关，有房地产业务的上市公司，那 么我们来看这将近家的上市房地产公司， 他们最大的规模资本金是亿人 民币，就是万科，销售额去年是亿，这是第一名，第十名是六亿五，资本规 模不到五亿，这就是我们现在属于三万多家的精英当中，我们抽了家来看， 最大的规模是个亿，销售额是亿。 在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿，销售额是六亿，中国这么多房 地产公司， 最近市场上包括顺驰的孙洪斌， 大家都在讲自己的企业规模多少多少， 但是我觉得这个讲法在口径上会有问题，
3、 因为上市的房地产公司决算利润是以交 钥匙为标志的，就是你不交钥匙都是预收帐款，预收帐款在财务上是负债，所以 不是销售收入，你签了预收合同以后马上形成的是负债，不是收益，所以孙总讲 的是签订预售合同，总金额可能会超过一百亿，但是如果按价格来看，万科今年 已经亿了，但是万科今年的收入是亿到亿，所以万科的口径是最 小的口径，所以这是口径不同。 但是应该说在家当中最大的是亿资本，去年亿销售，今年 亿销售， 我刚才讲的是金额， 那么从产能来看， 万科现在是中国产能最大的企业， 一年生产交给客户的房子是套，同时在操作的个项目，万科跟我们 的差距不是一点，我们跟万科的差距很大，我们公司最近派万科学习回来，我们 在管理上比万科还落后五年，公司在一个城市操作五个项目就很厉害了，万科是 操作了个项目，一年交套房，所以万科在中国产能现在是最大的。 这是公司的一个状况。 从市场的状况来看，中国住宅一年的销售，有
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