房地产公司住宅与商业定价模型解析（21页）.doc
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房地产公司住宅与商业定价模型解析（21页）.doc
1、 住宅与商业定价模型住宅与商业定价模型解析解析 一、定价的第一原则：定价的第一原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格 与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理：现这一原则的数学原理：优选法。 序：以前的定价方式序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式、主要的前模型定价方式 （1）基价差价法）基价差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价系数法）基价系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法）混合法 以上两种方法的混合 （
2、4）其他方法：）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、 经营计划反推法 序论：前模型定价方式序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣、前模型定价方式的优劣 （1）优点）优点 1）定价直接、明了 2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格 （2）缺点）缺点 1）定价体系不系统； 2）价格制定的随意性较大； 3）定价比较倚重于经验判断和主观判断； 4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？ 往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断； 5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后 才能进行， 且价格调整的随意性更大 （典型如“阿杜， 来了条水鱼”
3、型） ， 不利于调价的及时、准确、科学； 二二、价格模型的原理、价格模型的原理 1、名词解释、名词解释 （1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型， 模型将自动计算所有房源的原始价格； （2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价； （3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格 差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等 的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异； （4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权 重相加等于 1； （5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异； （6）层差：楼层之间的差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别 调整，目的是对个别价格做出适当的调整； 2、定价原理、定价原理 设基价为 P0，维度一为 X1，维度二为 X2； 维度
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