房地产公司、、绿城的拿地策略以及地块分析报告（15页）.doc
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房地产公司、、绿城的拿地策略以及地块分析报告（15页）.doc
1、 调调 查查 报报 告告 之之 万科、绿城的拿地策略以及地块分析万科、绿城的拿地策略以及地块分析 2009 年年 10 月月 目目 录录 开开 篇篇 08-09 的反思 . 3 第一章第一章 从时间、资金维度看三家拿地 . 4 第一节 理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 . 4 第二节 从时间维度对比三家拿地 . 5 第三节 从资金维度对比三家拿地 . 8 第二章第二章 三家公司土地分布结构对比分析 . 11 总总 结结 . 14 开开 篇篇 08-09 的反思的反思 2008 与 2009 年，是不平凡的两年，中国房地产业在这两年的中，经历了太多的大起大 落。中国的房地产开发商，先是
2、从天堂跌落到了地狱，紧接着又从地狱飞上了天堂。 我们不会忘记，在 08 年的严冬，大量的房地产公司，由于缺乏现金流，在黎明前的平 静等待中，绝望的死去；我们不会忘记，08-09 年那么多个平凡的下午，一幅幅优质的地块 却因无人竞拍而流标；我们更不会忘记，在这个夏天，随着全国商品房市场的全面爆发，原 本无人问津的地块立马变得炙手可热，原来流标的广渠路 15 号以 40.6 成交，长风地块 70 亿创下记录， 紧接着不出几天又被绿地以 72.45 亿刷新， 中国的土地价格像磕了药似的疯涨！ 我们不禁反思自己，到底： 1、售价高的项目，是否就是赚钱的项目？为什么别的项目 5000 元的均价就可以盈利
3、， 我们的项目却可能要 20000 元才能保本？ 2、为什么我们拿到的土地，总要比别人的要贵很多？为什么区位相同，指标相近的地 块之间，价格相差却是天与地？ 3、几年前，当我们以一个相对较高的价格拿到某块地的时候，面对某些人的质疑，我 们是泰然处之还是暗自紧张？现在， 当我们拿到某些土地的时候， 我们是否还是和当时一样 的心情？对于未来，我们又有几成把握？ 4、08 年，土地市场的严冬，我们是否也像大多数房地产公司一样，以一种无作为的方 式，去冷眼旁观一块块土地的流标？09 年夏，是否也像大多数房地产公司一样，发了疯似 的四处寻地？ 5、当下一个房价周期到来的时候，我们是否已经为未来做好了足够的准备？我们熬过 了 08 年的严冬？下一个严冬，我们是否还有实力活下来？ 我们， 必须深刻的检讨 08-09 年我们的行为， 到底我们做对了什么？做错了什么？08-09 年，市场带给我们
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