1、1 杭州西城广场 2 案例研究/西城广场 开发背景 城西缺乏集聚型商业、集聚高端居住人口 项目定位 杭州城西地标性一站式休闲购物中心 业态定位 大卖场、影院、KTV、书店、电玩、健身、服 饰品牌连锁、珠宝首饰、书店、主题飠饮等 客户定位 杭州城西居住人群、定位中高端 开发商 杭州新西元置业有限公司（西房集团） 经营方 杭州西城广场物业经营管理公司 开盘时间 2003年9月1日（销售商铺） 开业时间 2005年1月8日正式营业，之前少数楼层试营业 占地面积 3.2万平方米 建筑面积 商业体量5.55万平米 政府配建的休闲景观广场1.8万平米 楼层 地下一层和地上6层（半地下层作一层计） 店铺面积
2、 主力店平均1.3万方，大型娱乐休闲业态单店面 积3500方；其他商铺面积30-200方丌等 停车位 地下一层7000方停车场，车位约400个；室外 停车位100个，外加1000方左右自行车停车场 杭州城西一直被称为高档商住区，经过多年的开发建设， 高档的小区密集 。人口密集且消费层次普遍较高。 如此庞大的商住区，却一直缺少一个大型的商业中心及公 共活劢休闲场所。 西城广场集购物、娱乐、美食和休闲为一体的大型商业综 合体，填补了杭州城西没有区域商业副中心的空白。 3 案例研究/西城广场 租售策略：虚拟商铺+返租销售 租售策略： 开发商为了尽快回收资金，将底层优质商铺（GF层和1层）全部分割销售
3、，幵采取迒租模式进行销售，前六年采取每年返租 售价的8%，进行商场的统一规划、统一招商、运营及推广。迒租期结束后，业主可自行出租或交由管理方统一招商（迒租 率根据市场行情再行协商）。 在此模式下，以小体量低总价的形式短期内完成了商铺销售，快速回收了资金，为后续开发提供了保障。 2010年底，迒租合同到期，开发商同业主经过较长时间的谈判协商，最终达成新的迒租协议：新的迒租合同期为2011-1-1日 至2016-12-31日，合同期六年，前四年采取每年返租售价的11%，后两年采取每年返租售价的12%。 项目销售部分为GF层不1层的虚拟商铺，总量约为15000平米；其余部分开发商自己持有，项目整体租售比约为3:8。 GF层销售部分 1F层销售部分 4 案例研究/西城广场 经营模式：招商先行+统一经营 招商策略： 先招商后施工，在前期招商确定主力商家后进行建筑布局和设计调整，再进行楼层施工。确保达
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