1、城市综合体的定位剖析城市综合体的定位剖析 定位需满足的定位需满足的目标目标 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 2021/4/14 2 2021/4/14 3 定位依据定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场城市和区域市场 城市化发展城市化发展 经济和人口状况经济和人口状况 城市和区域地理环境城市和区域地理环境 历史、文化、历史、文化、 民俗、民情民俗、民情 政府规划及功能定位政府规划及功能定位 定位的依据定位的依据 2021/4/14 4 霍金斯“消费者决策过程模型”霍金斯“消费者决策过程模型” 2
2、021/4/14 5 “三位一体三位一体”定位方法定位方法 2021/4/14 6 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 零售商业形态定位零售商业形态定位以以“家家”为单位分析为单位分析 2021/4/14 7 市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货 城市城市综合体综合体零售商业形态定位零售商业形态定位 2021/4/14 8 5-10% 其他服务其他服务 20-25% 餐饮餐饮 30-35% 商业零售商业零售 30-40% 休闲、娱乐、休闲、娱乐、 酒店酒店 城市城市综合体综合体
3、各功能商业形态构成各功能商业形态构成 2021/4/14 9 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前 提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式：零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量潜在客户数量 RE： 人均消费支出人均消费支出 RF： 营业面积营业面积 城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态 2021/4/14 10 商业零售业态商业规模的设定商业零售业态商业规模的设定 2021/4/14 11 商业零售业态极限规模测算表商业零售业态极限规模测算表 2021/4/14 12 销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额 购物概率测算公式选用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A ij 为
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