上海东郊商办中心前期定位及营销推广报告（171页）.pdf
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上海东郊商办中心前期定位及营销推广报告（171页）.pdf
1、PRIVATE & CONFIDENTIAL 东郊商办中心项目 前期定位及营销推广报告 初稿 2012年05月 1 上海低密度办公场分析上海低密度办公场分析 项目自身条件分析项目自身条件分析 项目目标客户分析项目目标客户分析 项目定位建议项目定位建议 价格实现预判价格实现预判 整体营销推广策略整体营销推广策略 第一类是以政府为主导开发的园区类项目第一类是以政府为主导开发的园区类项目，目 前主要分为张江高科技园、金桥商务园等几个 科技园区，单栋产品面积较大，部分为大型企 业定制产品，基本为工业产权，依托政府的政 策支持引入客户； 第二类为开发商自主开发的市场型项目第二类为开发商自主开发的市场型项
2、目 如为工业产权：主要集中在外郊环间，产品面 积较小，主要集中在2000平米以下，只能整 栋出售，价格实现普遍较低； 如为商办产权： 一类以低密度为特征，面积在1500平米以下， 实现单价较高，以万科VMO为典型代表； 一类以综合体为特征，面积基本在五千以上， 也可分层出售，集中在新兴的长风、临空板块 ，如旭辉世纪广场、北岸长风。 低密度写字楼市场分类 目前上海的低密度产品主要分为两类：目前上海的低密度产品主要分为两类： 近两年市场型低密度产品供应量增加，获得市场认可及青睐； 但是大部分项目分布在外环外，仅有少数项目位于中环以内，内环以外区域； 目前市场上大部分项目为工业产权，仅万科VMO、长
3、风板块的几个综合体项目为商办产权. 印象钢谷 名企公馆 大业领地 万科VMO 上海总部 湾四期 创研智造三期 东方环球企业中心 中邦MOHO 世和中心 张江创新园 伽利略公馆 财富新场二期 上河商务园二期 财富兴园 市场型低密度写字楼项目分布 复地项目 本项目 欣凯元川沙项目 集电港B区4-8项目 复地中环天地 在售 未来供应 旭辉地块 旭辉世纪 汇银铭尊 赢华国际 北岸长风 长风绿城项目 苏宁天御 金领之都B区 售罄 万科#6地块 数据来源：同类低密度办公市场的典型项目作为统计样板 同类低密度办公项目每年供应量约为10-25万方， 占写字楼整体销售市场供应量的10%，在 2009年后有所下降。 总体去化率较高，且呈快速上升的趋势，2009年保持在90%以上的高位； 2011年受整体经济及楼市低迷的影响，去化率有所下降。（11月份复地中环天地有大体量 上市，销售时间很短，对整体去化率造成
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