成都“朱家沟商业用地”项目市场发展方向研究及探讨报告(162页).ppt
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成都“朱家沟商业用地”项目市场发展方向研究及探讨报告(162页).ppt
1、“朱家沟商业用地”项目 市场发展方向的基础研究及探讨 首先我们必须明确，在鑫达刚刚拿到地的今天，首要的命题：首先我们必须明确，在鑫达刚刚拿到地的今天，首要的命题： 不是战术上的打法，而是要确立不是战术上的打法，而是要确立 项目的战略定位！项目的战略定位！ 第一部分 三重思考，得出本轮研究的基本构架三重思考，得出本轮研究的基本构架 原点思考原点思考 商业地产与住宅开发最大的不同在于，商业 物业价值高，但变现慢！因为其价值势必要依赖 经营管理价值才能得以提升。 因此，对于商业楼盘而言，若要追求非常到 位的高价值，有时常常要付出中长期持有的代价！ 而对于鑫达，全然不能在短期、中期变现现金流 的项目定
2、位，是不符合其企业发展目标的。 专业思考专业思考 商业地产的物业形态多样，对于开发方、经营商 家、投资客户、消费人群而言，不同业态的价值取向 立场不同、消费力不同，不同盈利模式背后的投资回 报周期更是大相径庭。 本案地块属性优秀、区域发展潜力巨大、商业元 素丰富，如何策划设计本案的开发盈利模式，创造一 个全新的项目发展模型，成功找到既高度符合鑫达的 开发战略又能充分发挥土地价值最大化的解决方案？ 是本案研究前应该明确的专业思考。 外延思考外延思考 首座项目虽未结束，但是从目前市场各界反映来 看，已基本可以宣告当初项目运作前拟定的“项目、 理念、企业品牌三级跳”的战略目标的达成。对于这 样一个已
3、经跨越普通利润追逐平台期的新锐企业，对 于已经拥有“首座”这样的品牌奠基的企业，本案如 何完成将住宅地产开发所取得的品牌高度成功移植到 商业地产综合运营的领域，从而赋予企业发展更为多 元的内涵、更为广阔的眼界与更为厚重的资源？这是 运作团队在本案立项研究前理应完成的责任性外延思 考。 战略研究逻辑构架战略研究逻辑构架 本案土地先天属性之上，什么样的物业组合可以让我们这个 土地价值达到最大化？ 在商业物业价值变现速度普遍缓慢的事实下，项目开发必需 的现金流通过哪些物业来实现？ 首座项目的品牌力如何成功链接到本项目的运作之中？ 最终给予项目规划设计方战略性的指导最终给予项目规划设计方战略性的指导 战略思考下的核心命题梳理战略思考下的核心命题梳理 命题1： 本案地块控规指标下的开发强度有多大？ （规模决定发展动力，明确项目可开发的总体量） 命题命题2 2： 本项目可以发展什么？不可以发展什么？
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