上海崇明港西镇地块产品定位与规划（116页）.pdf
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上海崇明港西镇地块产品定位与规划（116页）.pdf
1、 核心沟通问题 【问题一】 崇明市场整体规划概念趋同，客户基础薄弱，我们该去哪 里找寻到只钟情于我们的客户？ 【问题二】 本项目的容积率条件十分宽松，我们该选取哪个黄金分割 点，能使本项目的收益最大，并且又安全可行？ 【问题三】 崇明逐渐成为品牌企业的关注热点，我们该如何在日趋激 烈的竞争中找准自己的定位，确立鲜明的产品特色？ 步骤一： 项目的初步印象 步骤二： 项目的客户研判 步骤三： 项目容积率确定 步骤四： 项目的总体定位 核心导读 地块印象 崇明位于长江入海口，上 海东北角，与上海市区一 江之隔的“悬外岛屿”。 本地块位于崇明新城以北， 港西镇东南角，鼓浪屿路 以东，陈海公路以北400
2、- 500米。 本项目本项目 印象一：陌生的、印象一：陌生的、远离上海大市场的崇明远离上海大市场的崇明港西镇港西镇 地块印象地理位置 地块名称地块名称 土地面积（平土地面积（平 方米）方米） 用途用途容积率容积率 港西镇1街坊133/1157422.6居住0.3,0.5 港西镇1街坊133/2164953.2商业/居住0.3, 0.5 汇总322375.8- 印象二：中大型规模的、低密度的、综合的社区印象二：中大型规模的、低密度的、综合的社区 地块经济指标地块经济指标 目前崇明新城在售个 案以及新推地块的规 模普遍在10万平方米 以下。 对本项目而言，在崇 明当地属于中大规模 项目。 地块印象
3、基础技术指标 地形规整平坦，规划条 件良好。 植被水系丰富，地表覆 盖有林木、河塘、少量 农舍。 印象三：生态的、自然的土地印象三：生态的、自然的土地 地块印象地表特征 乡村田园风貌，河道、 田野、农舍、林木环 顾四周。 配套缺失，生活配套 完全依赖于10余分钟 车程之外的崇明县城。 鼓励屿路是项目对外 连接的主要交通动线。 印象四：偏僻的、孤独的环境印象四：偏僻的、孤独的环境 地块印象周边环境 本项目 是和上海大市场脱离的； 是和崇明本地主流市场脱离的。 那么， 我们的市场是什么？我们的市场是什么？ 地块印象 非第一居所型生态社区将非第一居所型生态社区将 是项目定位的主方向！是项目定位的主方向！ 本项目客户定位方向 我们实地走访了9个项目 我们实地随机采访了36个客户 我们实地采访了6个销售经理 我们实地拜访了2个政府官员 以崇明本地客户或在崇明工作的 外地人成为区域中的主要客源， 基本
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