青岛天圆地方地产项目北区商业规划第一阶段成果报告（196页）.ppt
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青岛天圆地方地产项目北区商业规划第一阶段成果报告（196页）.ppt
1、第一阶段项目成果讨论稿 1 天圆地方项目北区商业规划 九洲远景商业管理机构简介 青岛海尔地产集团有限公司 青岛，2010年5月 九洲遠景商業管理機構 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3 2 目录 A. 城市宏观研究 B. 项目立地研究 C. 竞争对手研究 D. 消费者研究 E. 案例分析 F. 初步商业概念 G. 财务初步估算 H. 第二阶段的工作安排 16 44 94 120 174 189 194 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3 A. 城市宏观研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 量较多 4 4 从宏观层面四要素的
2、分析来看，临沂市零售市场有良好的潜力，但 目前处于由传统商业向大而全市场的过渡期 有利因素 城市群地位 经济总量 产业发展 人口状况 临沂市为鲁南地区的中心城市，城市辐射力较强 临沂市的经济总量排名山东第七，对零售市场的未 来发展提供了强有力的产业支撑 临沂市的批发商贸业具备全国影响力，旅游业发 达，城市的流动人口较多，具有潜在的开放型零售 市场特征 城市人口总量大，对未来零售市场形成良好支撑 临沂市人均GDP较低，批发零售业以批发为主，具 有传统商业市场特征 临沂市的第三产业占比仅为37.7%，低于国内先进 地区（长三角平均在47%） 临沂市的城市化率较低，仅为17.3%，农村人口数 不利因
3、素 临沂市的零售商业处于典型的从传统商业向大而全市场发展的过渡期 资料来源:九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 5 在零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性 的商业集聚成为典型形态 城市商业发展阶段的演变 全业态市场 趋优选择市场 城市出现所有类型购 物中心，购物、餐饮、 及休闲娱乐的业态丰 传统市场 以批发市场、传统百 货业态最为典型，以 满足基本需求为主 消费以价格导向为核 心诉求 品牌的渗透率低 资料来源:九洲远景分析 大而全市场 百货业态多样化，购 物中心出现，食品杂 货、大型折扣店等业 态出现 餐饮娱乐形态开始多 样化 Basic fashion占市场 主流 消费向价值导向转 变，并出现多样化 出现多种类型的购物 中心，强调生活方式 导向成为城市主流， 各层次的消费得到一 定程度的满足 Fast fashion成为市 场主导，top
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