商业地产开发集团内部研究报告-对宝龙地产招股的研读(高管版)（46页）.pdf
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商业地产开发集团内部研究报告-对宝龙地产招股的研读(高管版)（46页）.pdf
1、 对宝龙地产招股事件的研读 对宝龙地产招股事件的研读 【研读内容】 【研读内容】 一、一、值得关注的要点值得关注的要点 . 1 二、二、对宝龙业务体系的分析对宝龙业务体系的分析 . 4 三、三、宝龙地产宝龙地产 IPO 重要数据解读重要数据解读 . 6 （一）宝龙地产总体经营状况分析 . 6 （二）城市广场项目开发情况分析 . 9 （三）投资性物业经营业绩分析 . 12 （四）招商租赁业务分析. 15 四、四、对宝龙地产资本价值的评价对宝龙地产资本价值的评价 . 16 （一）万达集团商业地产研究部 . 16 （二）业界对宝龙地产的评价 . 18 五、五、宝龙城市广场产品分析宝龙城市广场产品分析
2、 . 19 （一）福州宝龙城市广场. 19 （二）青岛宝龙城市广场. 26 【附录】 【附录】 附录 1：宝龙上市大事记 . 33 附录 2：宝龙招股说明书摘要 . 34 目 录目 录 万达集团内部研究报告 总第 14 期 万达集团内部研究报告 总第 14 期 Page 1 Commercial Real 【研读内容】 【研读内容】 一、 值得关注的要点一、 值得关注的要点 ? 宝龙地产在业界有“小万达”“小万达”之称，它的商业模式可以概括为：避开在 一线城市的激烈竞争，在三四线城市廉价拿地廉价拿地，将其开发建设成为包含 住宅、商场、酒店、游乐场等多业态的大型商业综合体大型商业综合体，住宅占
3、30-40% （全部出售），商业占 60%左右（一半出售，一般持有，有计划提高持 有比例）。 ? 截至 2009 年 6 月 30 日， 宝龙在中国 14 个城市拥有处于不同开发阶段 的 17 个物业开发项目，已竣工建筑面积 66 万平米，开发中和待开发的 建筑面积总计 721 万平方米，其中 335 万平米为商业物业。 ? 宝龙地产 2008 年度的总收入为 15.8 亿元， 净利润为 9.37 亿元， 截至 2009 年 6 月的总资产值为 91 亿元。过去三年平均资产负债率为 78%。 ? 项目主要集中在福建、山东、江苏、河南、安徽等省份的二三四线城市， 追求区域领先区域领先，而非全面开花。 ? 低廉的土地成本是其竞争优势之一。宝龙地产在 2006-2008 三年内的每 平米楼面地价都不超过 每 平米楼面地价都不超过 600 元元。 ? 宝龙内部定义的核心竞争力四项内容：1、研发和创
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