江西金城国际茶城二期招商策略、执行案及推广案（31页）.ppt
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江西金城国际茶城二期招商策略、执行案及推广案（31页）.ppt
1、金城国际金城国际茶城二期茶城二期 招商策略、执行案及推广招商策略、执行案及推广 建华地产 2010.2.20 前言前言 建华认为，项目招商主要就是解决两个问题：建华认为，项目招商主要就是解决两个问题： 第一个问题：怎么做？（思路决定出路） 第二个问题：谁来做？（三分策划，七分执行） 目录目录 1、项目分析 2、招商策略 3、招商执行 4、招商推广 5、建华建议 6、结束语 项目分析项目分析 项目整体策略项目整体策略 先招商，后销售。 整体包租 招商与推广同步。 先自营商户（优先购买权）， 后投资客户。 项目分析项目分析 1、南昌市规模最大的茶叶专业批零市场； 2、一期的顺利销售及成功招商，目前
2、入驻商家已达 到95%。 3、产权式商铺，可租可售。 4、区域商业中心。 5、 6米层高，买一送一。开间8米，高端形象。 6、大广场，停车位充足。（风水好） 招商优势招商优势 关注重点关注重点 1、招商和销售的矛盾。、招商和销售的矛盾。 1.1回避销售信息。 1.2一个目标：建江西省最大、最专业、品种最全之茶叶市场。 2、投资回报率、投资回报率 ROI收益总投资100% 1F为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行 计算。 2F为6%-7%的投资回报率， 15年左右可收回投资的水平 进行计算。 （区位、预期） 项目分析项目分析 1 1、租金与售价的关系、租金与售价的关系 在设计
3、的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售 价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经 营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不 可超过5%。 每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余 应越来越大，满足投资价值。 2 2、租金与销售价格换算方式、租金与销售价格换算方式 均销售价格= 平均租金（12.515）年12月 关注重点关注重点 项目分析项目分析 中国特色中国特色高房价与低租金高房价与低租金 2009年上海市房价创出历史新高，然而住房租金投资回报率已降至历史最低水 平，仅2%左右，甚至不如最保守的投资方式银行定期储蓄，目前一年期存款利 率为2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出 住房租金投资回报率0.6个百分点。 为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢？主要原因在于房价连年不断 上
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