山东滕州兴盟国际商城整体营销思路（80页）.ppt
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山东滕州兴盟国际商城整体营销思路（80页）.ppt
1、兴盟国际商城整体营销思路兴盟国际商城整体营销思路 二二0 0一三年十月一三年十月 Part 1 滕州市场调研 竞争市场特征： 1、整体市场商业供应量过大，所有商业体量约五百万方待消化； 2、区域分布范围较散，城市东部、西部、北部均有商业存在，并未形成集约效应 3、市场过分重视投资客，而非自主经营户，均不能精耕未来市场的有效经营，从 而陷入价格战、回报战的市场误区； 4、竞争个案普遍未能重视原有商户未来的产业平移，在价格上对待经营户与投资 客采用同等的对待方式，极大损害了现有商户进驻各家市场的积极性，从而形成 彼此间的观望情绪愈加浓烈； 5、滕州本地的地下金融、民间借贷相对发达，资金出手即需立见
2、回报已深植当地 人的投资心态； 6、创新产品较少，仅真爱商城一家提出LOFT商业概念； 竞争个案分析： 产品特征： 基本均为30平米起步的自由分割商业，灵活性较大； 价格特征： 目前市场标价较为混乱500020000元/，价格跨度较大，随着真爱后期价格出 现，滕州市场可能会出现30000元/的商业单价； 各项目实际成交价则折扣较大，可见市场均在主抓投资客，并且各家开发商资金 链均较为紧张，尤以亿和为重； 客源特征： 投资客户均占主导地位，真正的实际自购自营户每家个案均少之又少，对于市场 的耐心培育，各家开发商均无此耐性； 去化特征： 销售较慢，因为缺乏对自主经营户的培育，各家楼盘仅能采用割肉让
3、利的方式吸 引投资客，但随着市场的不断成熟及推盘量的进一步扩大，未来将更加举步维艰； 招商政策特征： 根据各家市场的成熟度及认可度，租金价格0.31.5元/根据租金反推合理销售 价格为25年左右，则300个月，（一般按照15年180个月，但考虑未来租金上涨， 已25年极限计算）目前市场真正理性的合理价格为270013500元/区间范围， 明显低于目前市场的实际成交价（300019000元/ ），可见目前市场的价格已 在提前透支未来空间； 认筹政策特征： 因为受到滕州当地民间借贷、地下融资的的直接影响，认筹金享受高额利息的现 象普遍存在，无论退订与否均能享受民间1.52分利息； 销售政策特征： 因为各楼盘均不能深耕自主经营户，不得不陷入每年返利，基本维持在年均6 8%返点，十年回购计划。 市场总结： 市场个案相互恶性竞争，价格战，投资回市场个案相互恶性竞争，价格战，投资回 报战此起彼伏。报战
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