1、本报告是严格保密的。 集中式商业销售模式集中式商业销售模式 本报告是严格保密的。 案例研究案例研究 我们将通过商业的价值链和利益传导方式来我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍 案例选取标准：案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标 本报告是严格保密的。 产权返租模式产权返租模式 1 1 操作方式操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开 发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商一次性返数年租金
2、降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、 大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店 支付租金 提供回报 小业主小业主 发展商发展商 商家商家 代理招商 出租物业 购买 物业 小业主小业主 商家商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销解决了高价销 售与提前消化售与提前消化 的矛盾，但激的矛盾，但激 化全部销售和化
3、全部销售和 持续经营的矛持续经营的矛 盾。盾。 建设部建设部房地产销售管理办法房地产销售管理办法规定：规定： 20012001年月日后，不得以返本销售年月日后，不得以返本销售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 本报告是严格保密的。 案例：常兴天虹商场案例：常兴天虹商场 楼层：15层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8% （低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款 楼层 销售铺位个数/总铺 位个数 销售个数比率 1/F 未售 - 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 资料来源：国土局网站销售公示。 发展商保留发展商保留1 1层高租层高租 金楼层，通过金楼层，通过1 1层租层租 金弥补回报率，可维
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