房地产投融资决策及其风险管理案例分析(39页).ppt
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房地产投融资决策及其风险管理案例分析(39页).ppt
1、 Shimai Consulting 2004 王洪王洪 清华大学经济管理学院清华大学经济管理学院 房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策及其风险管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate InvestmentCase Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Managementand Financing Decisions, Risk Management Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策房地产
2、投资决策 一项商业行为的目标可能往往包括：一项商业行为的目标可能往往包括： 使股东的财富人长远来说达到最大使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商拥有某种物业的最大地产商 Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策房地产投资决策 开发商的目标：开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税
3、后收益较高的项目上，与其它可选投将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标：投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券购买不动产或者不动产证券 Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策房地产投资决策 计算程式计算程式 估计毛租金估计毛租金 减去估算的空置损失减去估算的空置损失 加上其它收入加上其它收入 实际的总收入实际的总收入 减去运营费用减去运营费用 净运营收入或“净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息减去债务还本付息 税前现金流（“税前现金流（“BTCF”）”） 把抵押偿还本金加到把抵押偿还本金加到BTCF上上 减去折旧减去折旧 须纳税的收入
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