成都国际社区项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路(165页）.ppt
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成都国际社区项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路(165页）.ppt
1、1 2012成都项目 整体定位及物业发展建议和整体开发思路 2 项目研究工作的阶段划分 第一阶段（中期） 提交初步结论 2004/06/28 2004/08/10 第二阶段 启动区 第三阶段 营销战略 工作工作 最终成果最终成果 区域（成都、周边区域及高新西区）宏 观经济背景研究 区域土地市场、房地产市场调研 政府官员、专业人士访谈 普通高端消费者访谈 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴 项目整体定位 规划设计建议 项目整体开发思路 提交初步结论 根据客户建议深 化研究，完善报告 至今工作 第一阶段终稿 3 项目背景资料项目背景资料 4 项目区位 项目所在区域位于成都西北角， 城市三环外
2、，临近高新西区。西 区在成都传统居住观念中是上风 上水的地方。 地块北面的羊市街西延线是城市 主要交通干道之一，与成灌高速 公路相通，可直接到达都江堰风 景区。 市中心 西延线，往城 灌高速 高新西区 三环 羊犀立交 5 项目技术经济指标 用地性质：综合用地 占地面积：1986亩 容积率： 0.95%（包括公建设施） 6 客户目标及限制条件 约束条件约束条件 五年内建设完毕（销售期另计） 本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做 大的调整 住宅整体销售均价6000元/平米 成为国际化社区、城市名片 地产区域开发的里程碑意义 客户的目标客户的目标 7 第一部分：项目整体定位研究第一部分：项目整
3、体定位研究 8 项目的基本判断 占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及 到住宅、商业、酒店、医院等多种物业 类型，绝对不是一个普通的房地产项目 基本判断：世联经验 一、本项目开发是城镇的概念，必须 用区域开发的思路解决问题 二、本项目成功开发的关键在于“区 域界定及区域价值体系”的建立 9 我们的研究思路： 界定问题 结构性分析 实施分析/ 找到解决方案 汇报 有没有/可不 可能有问题 （或机会）？ 为什么存在？ 我们能做什 么？ 我们应该做 什么？ 构建金字塔 10 界定问题的分析工具 ？ R1R1 非期望结果 由特定情境导致 的特定结果 R2R2 期望结果不 喜欢某一结果， 想得到其它结果 解决方法解决方法 11 R1.1、地块情境 地块条件 区位条件 1986亩大规模开发 连接5000亩森林公园 羊西线交通便利 成都市最优质的中学 三环以外，距三环3公里 区域规划为产业区
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