成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通（42页）.ppt
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成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通（42页）.ppt
1、锦绣工场 项目商业定位预判暨营销策略沟通 本案研判核心命题 如何运营，方可风险最小，利益最大？ 提出项目运营结构 现有规划之下，各物业关系梳理 项目商业运营矛盾点梳理？ 如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略 定位之下，仍待解决的问题点？ 品牌附加值注入？营销核心概念体系 锦绣工场 商业 街坊区 住宅区 蜀锦文化 产业区 现有规划之下， 各物业关系梳理 商业规划，是整盘运营的核心。 商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工 场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。 在建筑设计层面， 锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么，在商业地产运营层面， 物业应如何划分？
2、营销过程中，分别实现什么角色？ 项目产业关系梳理 产业街区现金流控制 产业街区品牌价值控制 住宅区 蜀锦文化工场区 产业街区运营核心版块 可持续经营联接 产业链赢利联接 项目产业关系梳理 商业区 电影院/综合商业区/ 街坊区客栈 纵观产品规划， 商业矛盾点梳理？ 业态规划与主题经营之矛盾 现金流要求与开发模式之矛盾 招商租赁与全部销售之矛盾 统一经营与产权分散之矛盾 如何解决？ 就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形 象展览窗口，从而增加城市文脉气质 市政意义大于商业利益 就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态 体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现低 风险的
3、收益 商业利益大于市政意义 矛盾点矛盾点1 1 业态规划业态规划VSVS主题经营主题经营 以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长，开发风险加大 以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区 开发模式 在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制 风现金流风险 矛盾点矛盾点2 2 现金流要求现金流要求VSVS开发模式开发模式 项目商业部分总体量不大，但规划为层主题式综合 商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物 业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实 现销售； 而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周 期，将风险控在最低； 矛盾点矛盾点3 3 招商租赁招商租赁VSVS全部销售全部销售 为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统 一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报 大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单
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