1、 商业物业分析年商业物业分析 报告报告 2014 年年 3 月月 目目 录录 一、总量分析：回暖需求能较好消化增量供给一、总量分析：回暖需求能较好消化增量供给 . 4 1、现状：物业供给增速、现状：物业供给增速 2010 年以来放缓，但消费需求仍有稳定增长年以来放缓，但消费需求仍有稳定增长 . 4 2、中国平均、中国平均 7%-8%的零售物业空置率低于港台的零售物业空置率低于港台 . 7 3、趋势：未来、趋势：未来 3-5 年总体量翻番，但增速放缓年总体量翻番，但增速放缓 . 8 （1）商业物业供给周期性. 8 （2）预计 2014 年商业物业空置率略抬升 . 9 （3）租金回报率低，预计未来
2、开发投资和施工面积增速将放缓 . 11 二、结构分析：一线城市向新商圈扩容，部分二、结构分析：一线城市向新商圈扩容，部分二三线城市显现供给二三线城市显现供给 压力压力 . 12 1、新增供给更多处于城市新区，核心商圈竞争力仍较强、新增供给更多处于城市新区，核心商圈竞争力仍较强 . 12 2、中西部地区、二三线城市供给增速高、中西部地区、二三线城市供给增速高 . 14 3、一线城市：上海和深圳相对均衡，广州供给压力最大、一线城市：上海和深圳相对均衡，广州供给压力最大 . 15 （1）上海：核心商圈物业升值，郊区商业快速扩容 . 16 （2）广州：市场容量有限，供给压力加大 . 18 4、二三线城
3、市：沈阳、成都和天津等供给过剩，多数城市仍有发展空间、二三线城市：沈阳、成都和天津等供给过剩，多数城市仍有发展空间 . 21 （1）成都：新增供给主要集中在新区，预计供给高峰在 2014 年前后 . 22 （2）沈阳：存、增量压力并存，空置率高企 . 25 （3）合肥：经济、政策环境优良，促进零售业态向购物中心升级发展 . 27 三、百货与购物中心比较分析：传统龙头受冲三、百货与购物中心比较分析：传统龙头受冲击有限击有限 . 30 1、零售龙头市场份额仍有较大提升空间、零售龙头市场份额仍有较大提升空间 . 31 2、地段、地段+商品服务组合是百货和购物中心的核心竞争要素商品服务组合是百货和购物中心的核心竞争要素 . 33 3、百货与购物中心的差异点、百货与购物中心的差异点 . 35 （1）区域：百货在中西部二三线城市仍居主导地位，一线城市购物中心逐步繁 荣 . 35 （2）商圈：
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