1、第一篇第一篇 招商工作的原理招商工作的原理 招商行为是商业地产开发和经营的必需动作。 商业地产是一种中间产品，本身并不能直接产生商业利润，必须 通过商业的经营行为获得利润后向商业地产的拥有者分配，这时商业 地产的价值才能得到兑现。所以，商业地产为了兑现自身的价值，就 必须引进商业经营的对象，我们将这种行为约定俗成为“招商”，在 美国又称为“零售物业租赁活动(Retail property leasing activities)”。 本篇主要围绕招商的主要工作对象商业地产和招商之间的关系 进行阐述，通过本篇分析研究，可以了解到：招商是商业地产成功与 否的关键。 一、一、商业地产开发和招商商业地产
2、开发和招商 商业地产价值是一种复合价值，主要表现为房地产对商业的效用 性。它的价值构成包括两方面，一是代表商业经营效益的商业价值， 二是来源地区(商圈)、物业自身所具备的土地和建筑建造所产生的房 地产价值。相对房地产价值而言，商业价值是一种动态价值，其价值 的大小，与在开发商业地产的过程中导人的业态大有关系。即商业地 产开发不仅仅要选好商圈、地块，造好房子，还要通过高超的招商艺 术，使之“商业能经营，业态租金高，物业能升值”。其中，商业价 值的增长是商 业物业升值的主要动因，所以，招商对商业地产开发、商业物业经营 起 着十分关键的作用。 1 1商业价值是商业地产的主要价值商业价值是商业地产的主
3、要价值 商业地产，顾名思义，是用于商业用途的房地产种类，是一种经 营性的物业。广义上的商业地产包括了零售物业、办公、酒店、工 业、仓储、物流以及一切用于盈利为目的的房地产(包括服务类的娱 乐、金融、体育、电影院、医院、学校等)。狭义的商业地产在国外又 称为零售地产，即一切从事门市经营的商业物业。虽然这些物业千变 万化，但它们的本质都是一致的，即追求商业利润两次分配中的租金 收益。可以说，商业物业就是物化的资本。 从不同的角度来看，人们投资商业地产会有具体的、不同的要 求，但是归根结底，人们还是选择了商业地产的商业效用，几乎没有 人是因为商业建筑特点去投资商业地产的(有艺术、文物价值的除 外)。 通过表1-1，我们发现，除了各主体的具体身份不一样之外，他们 实现各自要求的共同条件，就是商业繁荣。在商业繁荣的前提下，商 铺投资者对赚取差价或租金上涨的要求、商业经营者对高商业利润的 要求、开发商
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