1、 物业管理实务及范例精解物业管理实务及范例精解 第一章 物业管理前期工作 第一节 物业前期管理概论 一、物业前期管理的观点 对于一项物业来说，存在着开发经营管理三个阶段，从表面 上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付 使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物 业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地 产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管 理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成 完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在 规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，
2、而没有从管 理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理 上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调 位臵未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等 配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨， 又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商 在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富 经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管 理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和 提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业
3、的形成过 程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可 分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理 模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求， 考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要 从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种 对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。 这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段 即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未 形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企 业管理的一个管理阶段。 物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平 行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企 业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管 理企业对物业进行的是软件管理。前
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