江苏苏州欧蓓莎商业综合体项目市场调研及定位分析报告（160页）.ppt
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江苏苏州欧蓓莎商业综合体项目市场调研及定位分析报告（160页）.ppt
1、苏州欧蓓莎项目苏州欧蓓莎项目 市场调研及定位分析报告市场调研及定位分析报告 谨呈:苏州尚业地产有限公司 市场调研市场调研 项目定位项目定位 宏观市场分析宏观市场分析 苏州市场调研苏州市场调研 微观市场分析微观市场分析 项目地块分析项目地块分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位项目定位 思 维 导 图 市场调研市场调研 宏观市场分析宏观市场分析 苏州市场调研苏州市场调研 微观市场分析微观市场分析 思 维 导 图 2011年主要宏观调控政策回顾 2011年年初，在2010年一轮又一轮调控政策出台之后，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快 上涨”的调控要求的背景之下，“新国八条”政策正式
2、出台。与2009年以来的调控政策相比，“新 国八条”政策更多采用了行政政策，除地方政府问责制、要求地方公布房价控制目标等间接政策之 外，强化了限购、限贷等直接政策力度，政策覆盖面从房价矛盾突出的部分一线城市扩大到了二、 三线城市。 2010年末，对于房地产业税收政策最大的亮点莫过于“房产税”。2011年1月27日，房产税试点城 市终于落定，上海、重庆两市成为首先实行房产税的试点城市，其分别出台房产税改革试点暂行办 法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。 货币政策由“适度宽松”转向“稳健”，通胀压力下加息、提高存款准备金率等收缩流动性的政策 频出，更使得购房者月供压力和开发商资金压力大增。首
3、套房的优惠利率被取消，第二套房购房者 首付压力和利率继续增加，第三套房限贷，使得投资者和高端改善类客群被迫离场，市场有效需求 被压缩至最小。 宏观经济分析 总之，说2011是楼市“调控之年”，可以说一点也不为过。2011 新年伊始楼市调控就祭出新“国八条”“一房一价”和“房价控制目 标”，令楼市产生了不小的震动。此后更是动作频频，整整一年楼市 都弥漫在“调控”的硝烟中，不敢也不能再任性放肆。尤其是“限购 令”“限贷令”和“限价令”。然而，立竿见影的效果，并不能掩盖 行政手段浓郁的副作用，“限字当头”，2011楼市成为名副其实的“ 焦虑之年”。 回顾2011年，展望2012年，针对房地产行业的宏观调控似乎还远 未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续 ，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作 会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。 在2012年
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