1、 车站南路项目车站南路项目 招商招商策划策划报告报告 目录目录 国内商业物业存在的问题与解决方法2-4 长沙市商业宏观情况5-6 本案 SOWT 分析与应对7-8 本案商业定位9-10 本案招商业态定位11-17 主力业态设计要求18-31 本案的招商客户分类32-34 招商策略与手段35-54 关于租金价格的阐述55-58 招商整体进度划分59-60 招商团队的管理61-62 经营管理建议63-67 国内国内商业物业商业物业存在的问题存在的问题与解决方法与解决方法 1 1商业物业产品同质化商业物业产品同质化 商业物业的高利润，诱得很多企业纷纷介入。前几年的“欧陆风情”商铺和“仿古建筑”商铺，
2、以及现在各大步行街或 Shoppingmall 等概念，使商业物业的同质化令人咋舌。 2 2求大求全误入岐途求大求全误入岐途 为了追求规模效应和利润效应，发展商往往无视市场容纳力，动辄十多万平方，造成商业物业的空置率居高不下。 3 3设计理念错位设计理念错位 巨大的住宅市场发展推动了商业物业崛起。在商业物业中有个奇怪的现象就是有些不懂商业的设计师，把做住宅的理念运用到 商业设计中，结果可想而知。 4 4卖铺的永远之痛卖铺的永远之痛 商业的经营在于对业态的控制，发展商由于资金链的关系，常常要卖掉相当的铺面，这给以后的经营管理造成了很大的困难。 5 5招商扬帆不力招商扬帆不力 销售是船，招商是帆，
3、扬帆才能行船，对这点很少发展商能深刻地理解。招商不给优惠条件，焉能招到主力商家，没有他们， 一盘散沙的业态很难为续。 6 6商业经营水平低下商业经营水平低下 商业物业的快速发展，使得本来就稀缺的商业经营管理人才更是难求。 7 7市场对商业物业的信心下降市场对商业物业的信心下降 最近接二连三的政策壁垒给地产的打击是巨大的，商业物业作为投资产品自然在所难免。 解决方法解决方法 处理好投资与经营的矛盾处理好投资与经营的矛盾 我们就不能单纯地考虑开发，应该在开发的同时研究经营的问题。如果盲目投资和孤立建设，以及“卖掉就走”的营销策略， 势必会造成“建成售不出、店家难经营”及投资无回报的局面。 处理好速度与效益的矛盾处理好速度与效益的矛盾 地产和商业都是产业，是产业就必须要有投入才有产出，要考虑投入成本、回收率、回报率。如果只考虑速度不考虑效益，就 容易产生泡沫，没有效益你再加快速度也是没有用的，因
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